Кому принадлежит земля под многоквартирным домом
На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2021 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).
Земля для эксплуатации многоквартирного жилого дома
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Смена вида разрешенного использования земли под многоквартирным домом
В соответствии с пунктами 4,5 ст. 16 Федеральный закон от 29.12.2021 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Далее ответственный должен обратиться в отдел земельных отношений с заявлением о постановке на учет земельного участка под МКД и с заявлеием о предоставлении земельного участка в общедолевую собственность для собственников МКД.
Размер земельного участка под многоквартирным домом
1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.
Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Более конкретно данное положение раскрывается в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, где указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в порядке части 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.
В чьей собственности земля под многоквартирным домом
Более 100 миллионов граждан проживают в многоквартирных домах, это примерное 2/3 от общего числа населения Российской Федерации. Не удивительно, что вопрос придомовых земельных территорий в многоквартирных домах волнует многих. Собственники квартир должны знать, как узнать, кому принадлежит участок и как оформить его в собственность в 2021 году.
- Зайти на официальный сайт Росреестра и нажать на вкладку, где показывается кадастровая карта — здесь можно рассмотреть территорию города, разделенного на сектора, изучить детально информацию об участке.
- Вторым способом является проверка наличия налоговых платежей, по правилам, владельцы домов обязаны ежегодно уплачивать налог на землю.
Ввод в эксплуатацию жилого дома
Чтобы учесть все существующие правила ввода строения в эксплуатацию, также существует определённый порядок. Для начала следует отправиться в Бюро технической инвентаризации с оригиналом и копией правоустанавливающего свидетельства и плана на участок земли под строением. Если такового нет, оно утеряно или испорчено, то его в кратчайший срок необходимо восстановить. В Бюро технической инвентаризации также уплачивается государственная пошлина и заказывается специалист для фиксации наличествующего здания на территории.
Все перечисленные выше документы необходимы, прежде всего, для того, чтобы получить заключение о том, что после сдачи здание полностью соответствует плану, который был согласован ранее, и на который выдавалось разрешение. Если несоответствия будут выявлены, разрешение получить не удастся и срок всех оформлений затянется на неопределённое время.
Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы
В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.
Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.
Земельные новости
Вопрос о правах на землю под МКД остается насущным, в первую очередь — для собственников помещений. Одна из причин заключается в том, что он имеет ключевое значение для определения момента возникновения обязанности по уплате земельного налога, а также для произведения расчетов за аренду этой земли. О практических проблемах, связанных с законным владением земельными участками под МКД, свидетельствует многочисленная арбитражная практика, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.
Примечательно, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2021 N 11642/11 пришел к выводу о переходе в собственность собственников помещений земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет еще до возведения МКД и предоставленного в аренду с целью строительства дома. Этот момент весьма важен, поскольку формирование участка именно для эксплуатации дома, а не для его строительства может стать необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на землю под МКД. Кстати, в споре, рассмотренном ФАС ЗСО (Постановление от 24.06.2021 по делу N А70-8899/2021), представитель публичного собственника обосновал свое требование о взыскании арендной платы с застройщика именно тем, что под сданным в эксплуатацию МКД земельный участок не формировался (участок был сформирован в 2021 г., до сдачи дома в эксплуатацию), следовательно, он не мог перейти в собственность дольщиков. Однако арбитры отвергли эти доводы, указав, что нет требований о формировании иного участка земли. Что касается ФАС СКО, то он в аналогичной ситуации посчитал подобные аргументы существенными и указал: введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок. сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома. Застройщик не подтвердил, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества, соответствует общей площади арендованного земельного участка, поэтому нельзя считать, что у собственников помещений в МКД возникло право собственности на землю, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Таким образом, требования арендодателя о взыскании с застройщика арендных платежей были удовлетворены (Постановление от 26.08.2021 по делу N А32-7776/2021).
Земля под многоквартирным домом
▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.
Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.
Как зарегистрировать земельный участок под многоквартирным домом
— Во-первых, непропорциональность размера доли размеру общей площади помещения. Во-вторых, когда представлены не все необходимые документы. В-третьих, если права на жилые помещения не зарегистрированы и не представлены соответствующие документы.
— От площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме. Кстати, это не обязательно могут быть жилые помещения. Если речь идет о нежилом помещении, его собственники тоже имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома.
Как признать жилой дом многоквартирным домом
Соседи против, чтобы дом был признан многоквартирным. Они даже против, чтобы мы в свою квартиру провели канализацию. По этому я и спросила: имею ли я право в одностороннем порядке подать иск в суд, чтобы в судебном порядке признать дом многоквартирным, а ЗУ под многоквартирный дом?
Здравствуйте, Елена. Рекомендую Вам совместно с другими дольщиками обратиться в местную администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка на эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Поскольку усатсок на ходится в соотвествующей зоне, препятсвий быть не должно. Как только изменение будет зарегистрировано, заключаете с соседями соглашение о выделе Вашей доли дома в натуре и оформляете ее как отдельную квартиру.
Раздел земельного участка под многоквартирным домом
- Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
- Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.
Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.
Статья 42
Создание объединений совладельцев многоквартирных домов было предусмотрено еще ч. 3 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92. Хотя для наиболее эффективной деятельности объединения оно должно иметь в собственности земельный участок многоквартирного жилого дома, однако до принятия ЗКУ от 25.10.2021 такая возможность отрицалась, поскольку ЗКУ от 18.12.1990 (в т. ч. в ред. 13.03.92 ) не называл объединение совладельцев среди субъектов права собственности на землю, а форма государственных актов на право собственности на землю исключала возможность его выдачи объединению.
3. Предоставление земельных участков многоквартирных жилых домов в пользование объединению собственников. Ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена возможность предоставления объединениям совладельцев земельных участков в пользование. Исходя из того, что в постоянное пользование земельные участки предоставляются только ограниченному кругу субъектов (ст. 92 ЗК), в которых объединение совладельцев не принадлежит, земельные участки могут использоваться объединениям совладельцев лишь на таких правовых титулах пользования, как аренда (см. ст. 93 ЗКУ и комментарий к ней) и суперфиций (ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней). Также возможно использование на праве постоянного пользования земельных участков, приобретенных объединениями до 01.01.2021 (до момента вступления в силу ЗК от 25.10.2021).
ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Признаемся, значительная часть сособственников многоквартирных домов не находит ответа на данный вопрос или вообще не задается им. В результате — большинство земель под такими домами (особенно это касается старой застройки) вообще не оформлено. Впрочем, ответ на вышеупомянутый вопрос есть, да еще и не один.
Несмотря на обновление ст. 42 ЗКУ, воспользоваться правом на получение земельного участка реально сможет только ОСМД 10 . Из положений ч. 1 ст. 116 ЗКУ следует, что права на землю могут получить как граждане, так и юридические лица. Однако гражданам (сособственикам многоквартирного дома) воспользоваться данным правом крайне трудно. Ведь сейчас речь не идет о получении земельного участка каждым из них — участок под домом (вместе с придомовой территории) один, и разделу не подлежит. Следовательно, получить его можно (при отсутствии ОСМД) лишь в общую собственность или совместное пользование. А для этого придется действовать сообща, то есть принять единогласное (большинства голосов, даже квалифицированного, здесь недостаточно) решение. И всем вместе надо подписать, соответственно, ходатайство. И всем вместе заключить договор с землеустроительной организацией. И всем вместе оплачивать соответствующие работы и услуги. Судя по опыту, даже собрать кворум для создания ОСМД слишком сложно, такое единогласие выглядит призрачно.
Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция для застройщика
До момента, пока все обнаруженные проблемы не будут устранены, ввод в эксплуатацию невозможен. Вот почему процесс ввода дома может занять больше времени, чем на начальном этапе планирует застройщик. Даже опытные строительные компании попадают в ситуации, когда ввод приходится отложить на один-два месяца, а то и на целый квартал.
Многие не понимают, в чем главные отличия между передачей ключей от квартиры владельцу и процессом, о котором идет речь в статье (то есть вводом в работу). Здесь все просто. Первый период, касающийся ввода объекта, устанавливается ориентировочно и выражается, как правило, в квартальном исчислении. Здесь строительная компания опирается на опыт выполнения работ и приблизительные сроки, когда строительство объекта должно быть завершено. Если это необходимо, то такой срок может корректироваться застройщиком без необходимости уведомления об этом будущих владельцев той или иной квартиры. Такая практика действует в 2021 году и является общепринятой. При этом изменение срока может производиться не только в большем, но и в меньшем направлении.
