Как устанавливается плата за пользование сервитутом
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.
В п. 2.1 этих Рекомендаций было указано, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Как устанавливается плата за пользование сервитутом
Если, в данном случае, установление подобного публичного обременения приводит к невозможности использования земельного участка его правообладатель может требовать изъятия (выкупа), у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Плательщики за такое обременение (например, частный серв-тут), являются собственники земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, обладатели права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственники иных объектов недвижимости, в интересах которых серв-тут установлен.
Установление соразмерной платы за пользование сервитутом
Сервитут может быть как платным, так и бесплатным [4;ст.23] Плата за пользование чужой недвижимостью должна быть согласована [2;ст.274] Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь (земельный участок) служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.
В российской судебной практике сложились неоднозначные мнения по данному вопросу. Во многом, суды, принимая решения, основываются на Временных методических рекомендациях, считая, что соразмерная плата за сервитут является компенсацией убытков, причиненных собственнику участка его установлением. Другие отождествляют арендные платежи и соразмерную плату за сервитут. Некоторые суды считают, что размер платы за сервитут напрямую зависит от расходов собственника на земельный участок, в части обремененной сервитутом. В качестве примера, свидетельствующего об отсутствии единого критерия оплаты за сервитут, обратимся к судебной практике. В 2021 году суд общей юрисдикции установил частный сервитут в пользу истца (ОАО) относительно части участка, принадлежащего гражданину на праве собственности (данные обезличены). Необходимость сервитута заключалась в прокладке через служебную землю высоковольтной линии электропередач. После проведения оценочных действий была установлена рыночная стоимость сервитута в размере 63 млн. руб. Но суд в своем решении не стал устанавливать плату за сервитут, таким образом, оставив право за ответчиком на обращение в судебные органы с отдельным правом на иск по данному вопросу. В 2021 году гражданин зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В конце года он обратился в Арбитражный суд субъекта РФ с иском к ОАО об установлении платы за сервитут в размере 53,5 млн. руб. Сумма иска была подготовлена экспертом в соответствии с требованиями Временных методических рекомендаций. Она составляла 50 млн. руб. реального ущерба, причиненного установлением сервитута и убытков, вызванных прекращением обязательств перед кредитором в связи с установлением сервитута в размере 3,5 млн. руб. Арбитражный суд в первой инстанции иск удовлетворил. Ответчиком решение было обжаловано в апелляционном суде, в результате размер платы был снижен. Суд принял во внимание, результаты повторной экспертизы, которая основывалась на Временных методических рекомендациях, однако новая сумма оплаты за сервитут составила 26 млн. руб., реальный ущерб, причиненный ИП установлением сервитута: разница между рыночной стоимостью земельного участка без ограничений прав собственника — 45 млн. руб. и с учетом таких ограничений — 19 млн. руб. ИП и ОАО, обжаловали решение суда в кассационной инстанции. Окружной суд, оставил решение апелляционного суда без изменения [26;с.20] Так, в 2021 году ответчик — ОАО, обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, указывая на невозможность руководствоваться Временными методическими рекомендациями, в связи с тем, что они не прошли регистрацию, предусмотренную Министерством юстиции РФ. После чего, ВС РФ 11 июня 2021 года удовлетворил жалобу ОАО, отменил все решения нижестоящих судов (по вопросу размера платы за сервитут), затем отправил дело на новое рассмотрение, указывая:
Как происходит установление платы и оплата сервитута на землю
- Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
- Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
- Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.
Этот термин считается более правильным с точки зрения юриспруденции, так как может полном объеме отразить именно те затраты, а также убытки, которые несет владелец обремененного участка. Логичность использования такого понятия не подвергается сомнению.
Правильно ли суд установил соразмерность платы за сервитут
Ситуация: по решению суда был установлен сервитут прохода/проезда к зоне разгрузки в помещение , которое находится в торговом центре. В этом ТЦ много собственников помещений. При установлении соразмерной платы замсервитут, которая была определена судебной экспертизой, суд, годовую плату в размере 2 млн. руб. в полном объеме возложил на меня.
Добрый день. В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В соответствии со статьёй 277 Гражданского кодекса РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 Гражданского кодекса РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Как устанавливается и взимается соразмерная плата за сервитут на земельный участок: о чем следует знать владельцу
Изменения размеров компенсации могут вызвать объективные обстоятельства, произошедшие в период действия договора. К таковым относятся уменьшения или увеличения норм и ограничений, касающихся прав владельца участка. Возможна ситуация, когда пользователю сервитутом нет необходимости использовать его в полном объеме. В других случаях возникает необходимость расширить сферу деятельности сервитута.
После изучения совокупности всех потерь владельца, устанавливается итоговая величина компенсации. Все проведенные расчеты платы за сервитут должны быть достаточно понятны для стороны, производящей выплату.
Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки
Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.
- Доля земельного участка, на которую наложен сервитут.
- Степень ограничения пользования – насколько использование участка мешает его владельцу.
- Интенсивность использования – как часто используют участок, насколько часто возникают неудобства для его хозяина.
- Степень влияния сервитута на проведение манипуляций и сделок с участком – чем она выше, тем больше сервитут мешает проводить некоторые действия с участком.
Агрофирма установила плату за сервитут
Согласно мнению, озвученному в этом письме, плата за пользование земельным участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 2021 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
С точки зрения налогообложения доход в виде платы за сервитут признается внереализационным. Если организация применяет общую систему налогообложения внереализационные доходы учитываются в соответствии с пунктом 4 статьи 271 Налогового кодекса РФ.
УСТАНОВЛЕНИЕ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРАВЕ ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (СЕРВИТУТ)
Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого он установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.
Соразмерная плата за сервитут представляет собой плату за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования, выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен.
Агрофирма установила плату за сервитут
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае если собственник земли возражает против сервитута или если стороны не достигли соглашения, то данный вопрос решает суд. Для этого лицо, требующее установления сервитута, может подать соответствующий иск.
Следует отметить, что применять Методические рекомендации не обязательно, так как данный документ не прошел регистрацию в Минюсте России и не был опубликован в установленном порядке. Такие разъяснения приведены в письме Минэкономразвития России от 21 октября 2021 г. № Д23-3470.
Как устанавливается плата за пользование сервитутом
Верховным Судом Российской Федерации, в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2021 г. № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, проведено обобщение судебной практики.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование ‒ возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута. Например, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении сервитута для обеспечения проезда через соседний земельный участок, принадлежащий предпринимателю. При рассмотрении спора предприниматель не возражал против обременения его имущества сервитутом на условиях, предложенных обществом, вместе с тем заявил требование об определении платы за пользование принадлежащим ему земельным участком. Общество, предлагая плату в размере 2 000 рублей ежемесячно, полагало, что такая плата соразмерна ограничению права предпринимателя. Ответчик, возражая против предложенного размера платы, указывал, что такой размер не учитывает расходы, которые необходимо понести предпринимателю для оборудования въезда автотранспортных средств общества на земельный участок, а также интенсивность движения автотранспортных средств истца и ответчика. Арбитражный суд, оценив доводы истца и ответчика, с учетом заключения эксперта, установил плату за сервитут в размере 50 000 рублей, подлежащих уплате обществом предпринимателю единовременно, и 8 000 рублей, которые подлежат уплате ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ, пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Определяя размер платы, суд первой инстанции основывался на заключении эксперта, определившего размер той материальной выгоды, которую получает общество в связи с установлением сервитута. Также судом учтены интенсивность движения транспортных средств по земельному участку предпринимателя, площадь использования обремененного в результате установления сервитута участка, а также необходимость оборудовать предпринимателем отдельный въезд для автотранспортных средств общества.
Размер платы за сервитут на земельный участок
Последним вопросом повестки дня стала информация о работе архитектурно-градостроительного совета при комитете по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации города за 2021 год. Это постоянно действующий консультационный орган, в состав которого входят представители архитектурных и строительных организаций, депутаты городской Думы, сотрудники администрации города. За минувший год на 8 заседаниях совета обсуждались важные вопросы градостроительной политики, в том числе, проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки, перспективы освоения городом нескольких земельных участков, концепция городского парка на землях НИИ «Юго-Восток» в Ленинском районе и другое. При рассмотрении информации депутаты говорили, в том числе, о необходимости проведения работы по сохранению исторического облика города, применения в работе архитектурных новшеств и т.д. Главный архитектор города Виталий Желанов подчеркнул, что администрация города планирует в ближайшее время вернуться к практике, когда на заседаниях совета с привлечением и архитектурного сообщества, и представителей общественности активно обсуждались не только планы по строительству новых объектов на территории Саратова, но и их внешний вид и архитектурная значимость. В настоящее же время о том, как будет выглядеть здание, совет узнает только в процессе его возведения. Докладчик пояснил, что соответствующие изменения в Положение об архитектурно-градостроительном совете уже готовятся. Депутаты единогласно одобрили представленный отчет.
Важной составляющей суммы компенсации является размер упущенной выгоды. Данная величина определяется дисконтированием неполученных доходов в период действия сервитута и по его причине. Если на объекте недвижимости располагается какое-либо производство, источник дохода для его владельца, то должна быть определена вся упущенная прибыль. Кроме размеров выгод, дается экспертная оценка рисков данного вида прибыли и вероятность их осуществления.
Земельный сервитут 2021: установление, плата, отмена
К договору нужно приложить карту с обозначенным на нем обремененным участком. После того как соглашение достигнуто, нужно зарегистрировать обременение в Росреестре. Это необходимо с целью защиты прав других лиц, у которых может возникнуть право на эту землю: арендаторы, покупатели, наследники. Закон таким образом защищает неопределенный круг лиц от недобросовестности владельца земли.
Сложность при использовании земли может возникнуть не у одного гражданина, а у нескольких, у неопределенного круга лиц или у государственных органов. В этом случае возможно установить публичный сервитут. Это обременение устанавливается законом органа местного самоуправления, и, как правило, собственнику назначается денежная выплата.
Определение соразмерной платы за сервитут
Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.
Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:
— доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
— степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
— интенсивность использования сервитута;
— степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).
Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.
Расчет стоимости сервитута на земельный участок
Когда с расчётами покончено, надо уточнить, как будет проходить оплата. Стороны могут договориться сами либо последовать решению суда, если не смогли прийти к компромиссу самостоятельно. Чаще всего выплаты осуществляются несколькими способами в зависимости от удобства и интересов сторон сделки:
- Цена рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости участка, на который ложится обременение;
- Учитываются неудобства, которые приносит владельцу земли сервитут.
- Владелец не может в самопроизвольном порядке завышать указанную рыночную стоимость, если с этим несогласны его оппоненты.
Плата за частный сервитут на земельный участок
Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.
Если они не могут договориться, то в этом случае третье лицо вправе подать в суд. Завершающим этапом оформления частного сервитута является проведение госрегистрации. Скачать Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
