Как узаконить реконструкцию нежилого помещения самостоятельно
Первый шаг на пути к узакониванию лежит в написании заявления в БТИ, что влечет за собой выезд на объект технического инженера, который сравнивает прежний проект, а также вносит изменения в новую проектную документацию. Очень важно предоставить план на раннюю планировку, а также технический паспорт на нежилую недвижимость. Важно отметить, что после выезда соискатель получает не только новый технический паспорт и план, но также и правильно заверенный документ, который заключает, что строительные конструкции находятся в оптимальном состоянии и являются безопасными. Это важный документ, поскольку именно он дает гарантию, что в ходе проверки установлено, что реконструкция не вредит, как помещению, так и зданию, в общем.
Согласно нормативным актам Российской Федерации, реконструкция не несет в себе изменений общей площади, но при этом основывается на переносе стен либо переносе оборудования, как электрического, так и санитарно-технического. Очень часто именно вторая позиция применима для магазинов, которые спроектированы на базе квартир на первом этаже высоток.
Документы предъявляемые в суд для узаконения самовольно реконструированного объекта нежилого назначения
Проверяющие видят десятки примеров, когда в одном и том же районе у одних владельцев с документами все в порядке, они честно платят налоги, а другие собственники уклоняются от своего гражданского долга. Возникают вопросы: как получается, что за деревянный дом, доставшийся по наследству, одни люди платят налоги, а совсем рядом их соседи из фешенебельных дворцов и замков просто не регистрируют имущество и уходят от налогов.
Только после вступления в законную силу его можно использовать, но надо помнить что ставить объект на кадастровый учет придется одновременно с регистрацией права. Для подготовки технического плана, кадастровый инженер производит замеры либо использует технический паспорт помещения. После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности вы станете счастливым обладателем своей недвижимости.
Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции
Я имею право собственности как на жилой дом, так и на земельный участок. На день моего обращения в суд постройка соответствует всем правилам планировки территории, землепользования и застройки, а также иным правилам и нормам. Доказательств нарушения этих правил и норм Межведомственная комиссия АГО г. Уфа не предоставила.
Согласно ч.3. ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
Сам себе адвокат
Для начала собственнику необходимо разобраться, требовалось ли разрешение на реконструкцию и какие именно работы были проведены. Судебная практика показывает, что правила статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке применяются далеко не во всех случаях реконструкции без разрешения.
Правила статьи 222 ГК РФ применяются, если в результате реконструкции создан новый объект. Что же является реконструкцией? Довольно подробное определение этого понятия дает Градостроительный кодекс РФ.
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Как видно из определения, реконструкция может приводить как минимум к двум самостоятельным последствиям:
1. К появлению нового объекта (в тех случаях, когда параметры объекта, например площадь, изменяются).
2. К сохранению прежнего, но с улучшенным содержанием (например, новыми несущими конструкциями). Получается, что различные по своей цели действия Градостроительный кодекс охватывает одним термином. В итоге возникает вопрос: любая ли самовольная реконструкция требует судебной легализации? Ответ есть в совместном постановлении пленумов ВСРФиВАС РФот29.04.10 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Правила о самовольной постройке (ст. 222 ГКРФ) распространяются только на такую самовольную реконструкцию, которая привела к появлению нового объекта (п. 28 постановления №10/22). Иными словами, легализовать самовольно реконструированный объект путем подачи иска о признании права собственности на него (п. 3 ст. 222 ГКРФ) можно, только если появился новый объект недвижимости.
В одном из судебных дел собственник полностью заменил несущие конструктивные элементы здания (стены, перекрытия), не изменив при этом его пространственные параметры. Суды, однако, посчитали реконструированный объект новым .
В каких случаях появился новый объект, суды решают по-разному. Казалось бы, из определения реконструкции следует, что новый объект появляется, если изменяются пространственные характеристики объекта — увеличиваются этажность, площадь. Но такой подход работает не всегда.
Как правило, отдельно вопрос о том, возник ли новый объект, суды не исследуют, применяя правила статьи 222 Гражданского кодекса к тем объектам, которые изменили свои параметры. Однако даже изменение этажности или площади и иных пространственных характеристик, как ни странно, по мнению судов, не всегда свидетельствует о том, что возник новый объект.
Такой подход судов, когда они не расценивают итог реконструкции в качестве нового объекта, в ситуации, когда собственник подал иск о легализации реконструкции, повлечет отказ в иске.
Но это не безнадежная ситуация: тогда можно попытаться обжаловать в суде сам отказ органа Росреестра в регистрации тех или иных прав на объект. А вот в случаях, когда контролирующие органы предъявляют компании — владельцу объекта иск о признании реконструкции самовольной постройкой и ее сносе, такой подход судов оказывается на руку ответчику. Если он может доказать, что новый объект не возник, хотя пространственные характеристики изменились, в иске будет отказано. Подвести суд к выводу о том, что никакого нового объекта не возникло, обычно помогает строительно-техническая экспертиза.
Если орган власти обратится с требованием о сносе самовольно реконструированной недвижимости, то собственник может ссылаться на истечение срока исковой давности. Срок начинает течь с момента обнаружения нарушений, например с момента госрегистрации такого объекта, проведения проверки, либо технической инвентаризации. Но исковая давность не распространяется на требование о сносе объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешение на строительство обязательно не для каждой реконструкции. Случаи, когда получение разрешения на строительство (этот же документ выдается и для реконструкции) не требуется, указаны в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Перечень случаев не является исчерпывающим — сам кодекс либо иные законы могут установить другие исключения. Так, разрешение не понадобится при проведении капитального ремонта, реконструкции сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (например, киосков, навесов).
Также разрешение не нужно для строительства и реконструкции строений и сооружений вспомогательного использования. Что является таким объектом, в Градостроительном кодексе не указано. Как правило, суды считают, что строение является вспомогательным, если по отношению к основному объекту оно выполняет служебную роль и такой объект нельзя использовать самостоятельно. Если же такой объект является частью основного объекта (например, пристройка), то есть риск, что суд не признает такой объект вспомогательным, а посчитает, что первоначальный объект изменил свою площадь. В итоге из-за такой пристройки весь объект могут признать самовольной постройкой.
Условия узаконения самовольно реконструированной недвижимости
Если в результате реконструкции, проведенной без обязательного разрешения, появился новый объект, то собственнику необходимо позаботиться о легализации недвижимости. Лучше это сделать до того, как в суд обратятся органы власти. Они вправе потребовать снести такую постройку. Правда, при условии, что недвижимость нельзя вернуть в первоначальное состояние (абз. 2 п. 28 постановления №10/22).
Чтобы легализовать самовольно реконструированный объект, собственнику необходимо обратиться в суд с требованием о признании права собственности на новую недвижимость. И в данном случае процедура ничем не будет отличаться от легализации самовольной постройки. Суд вправе это требование удовлетворить, но лишь при соблюдении нескольких условий.
Первое условие: истец является титульным владелец земельного участка. То есть, узаконить самовольную реконструированную недвижимость может только собственник земельного участка, на котором расположена постройка, либо иной титульный владелец — тот, кому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГКРФ). А вот арендаторам в легализации самовольных построек в большинстве случаев суды отказывали.
Впрочем, в этом году Верховный суд согласился признать право собственности на самовольную постройку (в этом деле без разрешения велось строительство, а не реконструкция) за гражданином — арендатором земельного участка (обзор судебной практики поделам, связанным ссамовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного суда 19.03.14). Правда, в этом споре было одно существенное условие — участок изначально предоставлялся под строительство. Из этого следует, что если же участок предоставлялся для иных целей, то узаконить самовольную постройку (как и самовольную реконструкцию) нельзя. К такому выводу также в этом году пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, пересматривая дело в порядке второй кассации. Коллегия, сославшись на указанный обзор, отказала в признании права собственности на самовольную постройку, отметив, что участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации недвижимости.
Предоставить заключение эксперта или ходатайствовать о проведении экспертизы следует истцу, поскольку именно он должен доказать, что реконструированная недвижимость безопасна и может быть узаконена.
Второе условие: постройка не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц. Еще одно обязательное условие для легализации — недвижимость после самовольной реконструкции не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГКРФ). Причем суды также исследуют, не нарушены ли при реконструкции градостроительные, а также строительные нормы и правила (п. 26 постановления №10/22). Соблюдение этого условия может подтвердить только строительно-техническая экспертиза.
Законодательство не уточняет, в каких случаях постройка нарушает чьи-то права. Суды считают, что такое нарушение происходит, например, если было реконструировано общее имущество в многоквартирном доме. В таком случае нарушаются права всех жильцов, которые по закону являются сособственниками общедомового имущества. Может быть и так: после реконструкции объект пересек границу соседнего земельного участка. Суды считают, что такая реконструкция нарушает права собственника этого участка. В одном из судебных дел недвижимость после реконструкции создала препятствия к обслуживанию и ремонту линии электропередачи.
Нужно учитывать, что Верховный суд считает иначе. По его мнению, суд не может отказать в легализации лишь потому, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе (определение Верховного суда от08.07.14 №19-КГ14-6). Правда, эту позицию ВС РФ высказывал пока только в отношении граждан. Примеров, когда такой подход продемонстрировала бы коллегия ВС РФ по экономическим спорам, пока нет.
Третье условие: истец предпринял меры по внесудебной легализации реконструированной постройки. С одной стороны, отсутствие документов на реконструкцию не служит непреодолимым препятствием для легализации постройки. С другой — истцу необходимо доказать, что он предпринимал меры, чтобы эти документы получить. Иными словами, сделал все, чтобы легализовать постройку без суда. При этом легализация невозможна, если лицо имело возможность получить разрешение, но ничего для этого не сделало. Например, не представило необходимые для этого документы. Судебная практика относится к соблюдению такого условия по-разному. Однако, несмотря на различные подходы, арбитражные суды в любом случае отказывают в легализации, если истец не предпринял вообще никаких мер для легализации.
Лишь формального обращения в органы власти за получением разрешения недостаточно для последующей судебной легализации. Меры по внесудебной легализации собственнику следует принять либо до начала, либо во время реконструкции, но никак не по ее окончании. Причем истцу также нужно обосновать препятствия для получения разрешения. Например, доказать, что отказ в выдаче разрешения был незаконным.
Если объект возведен и реконструирован до 1 января 1995 года, он не может считаться самовольной постройкой. Причем это касается только зданий, строений и сооружений нежилого назначения.
В другом случае суды, напротив, считают, что истцу достаточно хотя бы формально обратиться за разрешением на реконструкцию. Органы власти отказывают в выдаче разрешения, как правило, из-за того, что собственник недвижимости не представил все необходимые документы (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). При этом мотивы отказа в выдаче документации — был ли отказ законным — одни суды не исследуют. А по мнению других судов, лицо не предприняло надлежащих мер, если оно не получило разрешения из-за того, что не представило в госорган все необходимые документы.
Нередко собственник проводит реконструкцию принадлежащей ему недвижимость, в результате которой площадь объекта недвижимости увеличивается Документы для реконструкции собственник не получал. Можно ли продолжать пользоваться новым зданием?
Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет. Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой . И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость. Поэтому собственнику необходимо легализовать самовольно реконструированное здание. Однако на практике это сделать непросто.
Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов. Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств. При этом владельцы недвижимости редко задумываются, что такая самовольная реконструкция может повлечь для них серьезные негативные последствия.
Казалось бы, после самовольной реконструкции собственник может, как и прежде, свободно пользоваться принадлежащей ему недвижимостью. Но как только собственник захочет продать реконструированную недвижимость или сдать ее в долгосрочную аренду, требующую регистрации, возникнут проблемы. Поскольку в результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта (площадь, количество помещений), то такие данные будут отличаться от тех, которые содержатся в органах Росреестра. По сути, у собственника будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП. А значит, подтвердить свой титул собственника на реконструированную недвижимость выпиской из ЕГРП владелец уже не сможет. Как минимум это вызовет вопросы у будущего покупателя, а то и вовсе сорвет сделку. Не исключено, что самовольно реконструированным объектом заинтересуются органы власти. Они могут не только наложить на собственника административный штраф, но и обратиться в суд, требуя привести такой объект в первоначальное состояние, а в случае невозможности даже снести его. В таком случае суды применяют статью 222 ГК РФ о самовольной постройке по аналогии к реконструированному объекту.
Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), так и за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). В первом случае компании может грозить и солидный штраф (от 500 тыс. до 1 млн рублей), и приостановление деятельности для юрлица или ИП до 90 суток. К ответственности по этой статье можно привлечь застройщика и подрядчика.
Чтобы предотвратить негативные последствия от самовольной реконструкции, необходимо принять меры по ее легализации. Как и в ситуации с самовольным строительством , сделать это можно через суд. В таком случае основанием для внесения изменений в запись ЕГРП о реконструированном объекте будет решение суда. Однако практика показывает, что получить такое решение почти так же трудно, как легализовать самовольную постройку. Но в то же время бывают ситуации, когда иск о легализации самовольной реконструкции вообще не срабатывает и нужно заявлять совершенно другое требование.
Как узаконить самовольную постройку по новым правилам исковое заявление в суд о признании права собственности на самострой
Например, бывает так, что гражданин вместо прежнего ветхого строения возводит на его месте новое капитальное жилище. И часто разрешительные документы не оформляются. Соответственно, нельзя ввести недвижимость в эксплуатацию и затем закрепить юридически владение ею.
По заключению экспертной организации ООО «Стройка и ремонт» от 03.07.2021 г. дом пришел в ветхое состояние и нуждался в капитальной реконструкции. Я заказал проектную документацию в НИИ «Стройпроект», однако разрешение на проведение строительства мною не оформлялась ввиду нехватки времени из-за большой занятости на работе.
Документы предъявляемые в суд для узаконения самовольно реконструированного объекта нежилого назначения
Предметом негаторного иска могут являться и требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом. Примером такого негаторного требования является спор, разрешенный Октябрьским районным судом между С.Т.В., Б.Н.А. и ООО «А.». Так, истицы обратились в суд с иском к указанному ответчику, а также Мэрии г. Калининграда о признании незаконным проведения строительных работ на территории земельного участка, расположенного по адресу г. Калининград, ул. Огарева, Х. При этом истцы указывали, что являются собственниками квартир, расположенных в жилом доме № У по ул. Огарева. На прилегающем к их дому земельном участке ООО «Альпас» начало строительство административного здания, которое, как утверждали истцы, ухудшит условия проживания в принадлежащих им квартирах, так как в результате строительства под окнами их жилых помещений появятся оживленное разворотное кольцо, автопарковки, гостевые стоянки. Предметом доказывания таких исковых требований являются обстоятельства, подтверждающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права пользования и распоряжения вещью по ее назначению, при этом бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце. Такими доказательствами могли, например, являться заключения о нарушении норм инсоляции жилых помещений истиц таким образом, что затеняемые жилые помещения становятся не соответствующими санитарным нормам, либо о повышении уровня шума выше допустимого уровня от предполагаемого размещения под окнами квартир истиц автопарковок, стоянок, т. е. все то, что могло бы свидетельствовать об ухудшении условий проживания в квартирах до степени признания их непригодными для постоянного проживания. Суду же таких доказательств представлено не было. При этом сам по себе строящийся объект при отсутствии доказательств препятствий с его стороны для пользования вещью (в данном случае квартирой) по назначению не может рассматриваться как помеха, а потому не может являться предметом негаторного требования. Вместе с тем, требовать запрета строительства граждане могут, обращаясь в суд с иском о защите прав, свобод и законных интересов, что обусловлено требованиями ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 и 4 ГПК РФ. Однако, в этой ситуации, субъекту, обращающемуся с таким требованием, необходимо обосновать наличие юридического интереса, поскольку правом на обращение в суд обладают только заинтересованные лица. От того, как суд определит этот юридический интерес, зависит и результат рассмотрения дела. Так, в приведенном выше примере, истицы в качестве оснований своих требований помимо приводимых доводов о том, что строящийся объект ухудшит условия проживания, указывали и на то, что строительство ведется с нарушением установленного порядка — без получения разрешения на ведение строительных работ. Действительно, ведение строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство может явиться основанием для запрета ведения таких работ. Однако, не всегда это допустимо по искам граждан в защиту прав и законных интересов. Так, например, юридический интерес С.Т.В. и Б.Н.А. заключался не в понуждении ответчика легализовать строительные работы, а в нежелании вообще видеть строящийся объект рядом со своим жилым домом. В этой связи, очевидно, что у истцов юридический интерес относительно оснований их исковых требований отсутствовал, в связи с чем их исковые требования не подлежали удовлетворению. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации юридический интерес мог присутствовать, если бы, например, истцами были бы заявлены требования о запрете строительства по тем основаниям, что проводимые строительные работы могут привести к разрушению существующего жилого дома. Согласно ст. 131 ГПК РФ истец обязан в исковом заявлении указать, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод и законных интересов. От этого обоснования зависит и определение судом наличия или отсутствия в требованиях истца правовой заинтересованности, что необходимо при решении вопроса о принятия либо отказа в принятии искового заявления. Не всегда этот юридический интерес можно определить на стадии принятии искового заявления, поэтому вопрос о том, нарушены ли права, свободы и законные интересы истца подлежат исследованию судом при рассмотрении дела по существу, в процессе которого гражданин должен доказать имеют ли место данные нарушения. Вместе с тем, когда отсутствие такого интереса очевидно, данное обстоятельство может быть расценено как основание для отказа в приеме искового заявления по правилам п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ. Инициатором возбуждения гражданского дела о запрете строительства может являться и прокурор, полномочия которого на обращение в суд в защиту прав, свобод и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц производны от компетенции данного должностного лица, закрепленной в законе, заключающейся в надзоре за исполнением действующих на территории субъекта нормативных актов. Как показывают представленные на обобщение гражданские дела, основанием для обращения прокурора с такими исками являются выявленные факты осуществления строительства при отсутствии разрешений на строительство, без утверждения проектной документации и т.д. Так, прокурор Московского района г. Калининграда обратился в суд в защиту интересов РФ и неопределенного круга лиц с иском к ЗАО «Калининградский судоремонтный завод» о запрещении строительства административно-бытового корпуса» указав, что такое строительство осуществляется без разрешения на строительство. Кроме того, строительство ведется в водоохраной зоне реки Преголя без проведения природоохранных мероприятий — проведения берегоукрепительных мероприятий. Суд указанные исковые требования удовлетворил, указав, что осуществление строительства в нарушение установленного регламента и основных принципов градостроительной деятельности, базирующихся на требованиях технической и экологической безопасности, создает угрозу причинения вреда неопределенному кругу лиц. Необходимо отметить, что запрет строительства в целях пресечения угрозы причинения вреда представляет один из способов защиты гражданских прав. Вынося такие решения, суды правомерно руководствуются ст. 12 ГК РФ. Однако, на пресечение указанных нарушений направлены не только положения ст. 12 ГК РФ, но и ст. 1065 ГК РФ, на которые судьи в своих решениях почему-то не ссылаются. Между тем, ч.1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда может явиться основанием для запрещения деятельности, создающей такую опасность, что вполне относится и к случаям строительства в отсутствии соответствующего разрешения.
Из представленных на обобщение гражданских дел более 50% их них составляют гражданские по спорам о сохранении жилого помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии. Такое большое количество объясняется массовым самовольным переустройством, перепланировкой и реконструкцией отдельных квартир и жилых домов собственниками и нанимателями этих жилых помещений в целях улучшения своих жилищных условий. Как правило, произведенные истцами работы связаны с созданием совмещенных помещений из отдельных комнат и наоборот, создания из двух жилых помещений одного, увеличение площади отдельных помещений за счет демонтажа ненесущих стен и т.п. В отличие от ранее действовавшего Жилищного Кодекса РСФСР новый ЖК РФ определяет понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Исходя из содержания ст. 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка представляет собой комплекс работ, результат которых влечет необходимость внесение изменений в технический паспорт жилого помещения, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ). В случае отсутствия такого согласования, а также в случае нарушения проекта, представлявшегося на согласование, перепланировка, переустройство признаются самовольными. Последствием такой самовольности может являться применение санкции, предусмотренной ч.ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК РФ в виде возложения обязанности на лицо, самовольно переустроившее, перепланировавшее жилое помещение привести его в прежнее состояние; и, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то по решению суда оно может быть выставлено на торги (если находится в собственности); либо по решению суда может быть расторгнут договор найма (если в отношении жилого помещения действует договор социального найма). Вместе с тем, несмотря на такую жесткость по отношению к лицам, не затруднившим себя разработкой необходимого проекта, получением необходимых согласований для его реализации, законодатель все-таки предусмотрел возможность легализации такой самовольной перепланировки, переустройства. В большей части это связано с понимаем того, что решение таких вопросов в административном порядке слишком дорого; разработка проекта, получение согласований для заинтересованного лица иной раз значительно дороже, чем стоимость работ по переустройству или перепланировке. Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Как показывает обобщение, обращающиеся с такими исками лица и не пытались решить такие вопросы в административном порядке, хотя особых возражений проведенная перепланировка, переустройство жилых помещений у органов местного самоуправления, как правило, не вызывает. Об этом свидетельствует анализ представленных на обобщение дел. Так, из 209 дел в 72 случаях органы местного самоуправления не возражали против удовлетворения требований, а по 22 делам признали иски. Разрешая такие споры, следует иметь в виду, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает возможность сохранения в перепланированном, переустроенном состоянии жилого помещения, т.е. объекта жилищных отношений. Таким образом, в порядке, предусмотренном ч.4 ст. 29 ЖК РФ, может быть легализована перепланировка и/или переустройство в пределах и границах соответствующего жилого помещения. Анализ вопросов, возникающих в случаях реконструкции, освоения площадей, находящихся за пределами объекта жилищных отношений, приведен в разделе «Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект». Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются. И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы. Так, удовлетворяя требования Т.В.А., предъявленные к администрации Балтийского городского округа, МУ «Служба заказчика БГО», Балтийский городской суд исходил из того, что в деле имеется положительное заключение областного государственного унитарного предприятия «Институт «Калининградгражданпроект», акт обследования квартиры истицы комиссией в составе представителей МУ «Служба заказчика», заключение и.о. директора данного МУ. Судом установлено, что перепланировка квартиры истицы заключалась в том, что за счет демонтажа ненесущих ограждающих перегородок и деревянных конструкций встроенного шкафа, и установления новой перегородки, образован совмещенный санузел, а также в результате демонтажа деревянных конструкций встроенных шкафов и дверного блока между коридором и жилой комнатой площадью 11 кв.м., и установлением новой ненесущей перегородки с дверным проемом, образованы две комнаты площадью 10 кв.м. и 7,9 кв.м. Учитывая, что согласно названным документам перепланировка квартиры истицы выполнена технически грамотно, с соблюдением всех необходимых требований и технологий, конструктивным и объемно-планировочным параметрам не противоречит, суд удовлетворил заявленные требования. Вместе с тем, осуществленная истцом перепланировка (переустройство) в целях повышения благоустройства своего жилого помещения и соблюдение технических требований при производстве соответствующих работ не во всех случаях может быть легализована. Основной критерий такой возможности заложен в 4 ст. 29 ЖК РФ и заключается в отсутствии нарушений прав и законных интересов не только проживающих в данном жилом помещении, но других лиц. При такой ситуации, если при рассмотрении дела суд установит, что в результате перепланировки (переустройства) ущемляются права соседей, такая перепланировка не может быть узаконена. Так, например, Балтийский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований И.А.Т. о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном состоянии. Как следует из материалов дела, квартира истицы не была оборудована ванной. Для улучшения условий проживания в квартире, истица перенесла перегородку между комнатой и туалетом, и в образовавшемся помещении обустроила совмещенный санузел, в котором установила ванну. Между тем, выполненная истицей перепланировка и переустройство не соответствовали требованиям СанПин и СНиП по причине расположения вновь устроенного истицей санузла над частью комнаты нижерасположенной квартиры, что правомерно расценено судом как обстоятельство, ухудшающее условия проживания лиц, проживающих в соседней (нижерасположенной) квартире. В этой связи, в зависимости от того, в чем заключается произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения, к участию в деле должны привлекаться не только члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения, но также и соседи по квартире, дому. Процессуальное положение этих лиц (ответчики, 3-лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Решение об отказе в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии может явиться в соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ основанием для принятия органом, осуществляющим согласование, решения, обязывающего собственника или нанимателя такого жилого помещения привести его в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование выполнено не будет, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.
Как узаконить самовольную постройку
В порядке особого производства в суде устанавливается факт владения строения. Однако это происходит лишь в том случае, если у того гражданина, который является заявителем, был документ, подтверждающий права, но был утерян.
Чтобы суд признал факт собственности на самовольное возведение дома или другой постройки, необходимо учесть ряд важнейших факторов. Первый из них – максимальное уточнение вопроса, является ли возведенное строение жилой недвижимостью, в какие сроки оно было возведено. Также следует учесть, кому принадлежит земля под возведенной постройкой. Объект должен соответствовать всем требованиям безопасности. Важно знать, как узаконить незаконную постройку. Если недвижимое имущество было создано и возведено совсем недавно, оно может стать собственностью гражданина только при наличии документа о государственной регистрации. До того как эта данная процедура будет полностью завершена, правом собственности считаются лишь инструменты, расходные материалы, которые применялись в процессе строительства, также все возведенные элементы и их части.
Узаконивание самовольных построек на своем участке
- Личный паспорт и идентификационный код инициатора строительства;
- Справка из похозяйственной книги;
- Правоустанавливающие бумаги на землю;
- Документы из муниципальной структуры, если территория находится в её собственности;
- Кадастровый паспорт и план;
- Технический паспорт и план (только для жилых построек, которые были возведены с 2021-го года);
- Декларация на строение (если это гараж или дачный объект).
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Документы предъявляемые в суд для узаконения самовольно реконструированного объекта нежилого назначения
Каким образом оформить права на самовольно, без надлежащих разрешений со стороны государственных органов, реконструированный объект недвижимости? При этом здание расположено на собственном земельном участке, само находится в собственности реконструировавшего его лица, реконструкция не выходит за рамки трёх этажей.
В распоряжении собственника есть несколько вариантов действий.
1. Обратиться с иском о признании права собственности, «изобразив» спор между двумя организациями. Ранее таким образом признавали права собственности через третейские суды.
Этот способ плох тем, что из документов Управления федеральной регистрационной службы всё равно будет видно, что проблема в изменении сведений об объекте, а не в оспаривании права собственности. Соответственно, есть большая вероятность проигрыша такого процесса. Однако такой спор не предполагает вопросов об экспертизе.
2. Обратиться с иском о признании права собственности на здание, ссылаясь на положения о самовольной постройке. Этот способ — наиболее близок к действующему законодательству, но здесь может встать другая проблема. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ № 10/22 в п. 29 предусмотрено: «Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости». Соответственно, получается, что раз объект недвижимости (индивидуализированный кадастровым номером и адресом) не изменился, в этом иске должно быть отказано. С другой стороны, если суд признает, что правила о самовольной постройке в данном случае неприменимы, это будет означать, что и любые сторонние органы не вправе предъявлять каких-либо требований, вытекающих из положений о самовольном строительстве, и право собственности собственника будет защищено здесь вступившим в законную силу решением (например, нельзя будет снести эту постройку). По делу требуется судебно-строительная экспертиза, определяющая, нарушает ли строение чьи-либо интересы в плане безопасности.
3. Обратиться с иском о признании права собственности на помещения внутри здания. В этом случае можно пользоваться положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке, но предварительно необходимо осуществить раздельный учёт помещений внутри построенного здания. Кроме того, признание права на помещения должно прекратить существование права собственности за здание в целом. Исходя из п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ по этому делу также потребуется экспертиза.
4. Если будет отказано в иске по 2-му варианту, можно будет обратиться с заявлением в Управление федеральной регистрационной службы с требованием учесть изменения, произошедшие в объекте. Если Управление федеральной регистрационной службы откажется регистрировать эти изменения, нужно будет обжаловать отказ в порядке, предусмотренном для оспаривания действий и бездействий государственных органов.
Следует отметить, что судебная экспертиза может быть назначена в любой экспертной организации, не обязательно в органах архитектурно-строительного надзора. Этим она отличается от государственной экспертизы проектной документации и поэтому может проводиться в том числе, и в рамках негосударственной экспертизы проектов.
Документы предъявляемые в суд для узаконения самовольно реконструированного объекта нежилого назначения
Так, решением Мичуринского городского суда было признано право собственности за истицей на самовольную пристройку лит. А1 к квартире в двухквартирном жилом доме. Право собственности на квартиру приобретено С. по договору дарения от 08.12.1994 г.
В любом случае независимо от того обратились ли в суд все сособственники жилого дома либо один из них или несколько, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведённую пристройку, в том числе если произведён выдел доли в натуре — перераспределение долей сособственников оставшейся после выдела части домовладения.
Как узаконить самовольную реконструкцию
С иском обращается сам застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.
Так, в одном из дел суд оставил иск без движения, поскольку истец не определил цену иска и не приложил документы, подтверждающие стоимость постройки (определение Приморского краевого суда от 22 июля 2021 г. по делу № 33-6417). По другому делу суд также оставил иск без движения, указав, что госпошлина в размере 200 руб. явно не соответствует стоимости имущества, о котором заявлен иск (апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2021 г. по делу № 33-13511/15).
Риски строительства без разрешения
Самовольная застройка – довольно распространённое явление. Не секрет, что не всё построенное в недавнее время, начиная от домика на садовом участке и заканчивая супермаркетом, получило официальное право на существование.
Любое нарушение превращается в непреодолимый барьер, влекущий за собой решение о сносе строения. Даже если это касается дольщиков многоквартирного дома. Например, когда застройщик построил его на месте, не предназначенном для многоэтажной застройки, суд откажет дольщикам в оформлении самостроя через суд. Потому что нельзя оформить официально только какую-то часть. В процедуре необходимо участие всего здания.
Самовольная реконструкция нежилого здания: что за это будет
Собственнику здания надо провести реконструкцию нежилого здания в г. Москве, но в настоящее время нет возможности согласовать это и получить разрешение на реконструкционные работы. Собственник решил провести реконструкцию без всего этого, а потом уже согласовывать.
Помогите, пожалуйста, понять, что ему может быть за проведение реконструкции без разрешения, какие санкции могут быть к нему применены?
Заранее спасибо.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Нешатаевой Т.Н., Слесарева В.Л., Стрелова И.М. —
рассмотрел заявление Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Самарской области о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2021 по делу N А55-13192/03-2 Арбитражного суда Самарской области.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью «Сити плюс» (истца) — Данченко В.В.;
от открытого акционерного общества «ВолгоНИИгипрозем» (третьего лица) — Пахомова Г.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Слесарева В.Л., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Сити плюс» по договору купли-продажи от 11.02.2021 приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Перспектива» нежилые помещения площадью 1309,1 кв. метра в 5-этажном здании, находящемся по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Антонова-Овсеенко, д. 44а.
После реконструкции здания ООО «Сити плюс» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации города Самары о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв. метра: 6-го этажа, литер А (комнаты N 1 — 18) и 7-го этажа (комнаты N 1 — 16).
Определением от 10.12.2021 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по управлению государственным имуществом администрации Самарской области и ОАО «ВолгоНИИгипрозем».
Определением от 26.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Минимущества России по Самарской области.
Решением суда первой инстанции от 24.05.2021 в удовлетворении искового требования отказано по таким мотивам.
В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.2021 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2021) строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая, после её утверждения соответствующими органами, является основанием для выдачи разрешения на строительство. Пунктом 1 статьи 62 названного Кодекса предусмотрено, что разрешение на строительство — документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить, в числе прочего, реконструкцию здания, строения и сооружения.
Утвержденная проектная документация и разрешение на строительство у истца отсутствуют.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.07.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения по тем же мотивам.
При этом суд указал: согласно пункту 6 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; статьей 21 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что изменения архитектурного облика осуществляются в соответствии с действующим законодательством и требуют разрешения на строительство.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 23.09.2021 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменил, иск удовлетворил, исходя из следующих обстоятельств.
Истец по договору купли-продажи от 11.04.2021 приобрел в собственность помещения площадью 1309,1 кв. метра в указанном здании. Пропорциональная доля занятого зданием земельного участка, равная 288,4 кв. метра, была предоставлена постановлением главы города Самары от 06.05.2021 N 275 предыдущему собственнику помещения — городскому банку «Самара-банк» в аренду с правом выкупа. Истец на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 21.10.2021 N 137-ФЗ приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Поскольку при возведении помещений 6-го и 7-го этажей здания не требовалось дополнительного отвода земельного участка, а ответчик в силу закона обязан будет предоставить истцу земельный участок в арендное пользование с правом выкупа, суд кассационной инстанции при удовлетворении иска применил пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции, Территориальное управление Минимущества России по Самарской области просит его отменить как принятое с неправильным применением норм материального права.
В отзыве на заявление ООО «Сити плюс» просит оставить постановление суда кассационной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.
ОАО «ВолгоНИИгипрозем» в отзыве на заявление просит постановление суда кассационной инстанции отменить как нарушающее единообразие в толковании и применении судами норм права.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Выводы суда кассационной инстанции сделаны без учета требований норм закона, на которые сослались суды первой и апелляционной инстанций, в связи с чем постановление суда кассационной инстанции не соответствует законодательству.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно абзацу третьему пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.
Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.
При указанных обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающий единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Исковое заявление о приведении самовольно реконструированной части здания в первоначальное состояние
Произведя незаконный демонтаж фрагмента несущей строительной конструкции размером 942 х 2038 мм , Ответчик без согласия других собственников помещений незаконно уменьшил и изменил их общее имущество в многоквартирном доме и распорядится им по своему усмотрению (демонтировал фрагмент несущей строительной конструкции и на его месте установил дверной блок).
Требования Истца о приведении самовольно реконструированной части здания в первоначальное состояние направлены на устранение последствий самовольного строительства и являются по своей природе требованиями о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в здании на общее имущество. Право Истца как собственника части помещений в здании на обращение с подобным иском вытекает из положений ст.ст. 304, 222 и 246 ГК РФ, ст.ст. 36, 44 ЖК РФ.
Узаконивание (легализация) самостроя
Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2021г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.
- «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
- «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения
Перепланировка нежилого помещения осуществляется с целью его рационального использования. К категории нежилых помещений причисляются офисы, магазины, кафе, складские помещения, перепланировку которых необходимо выполнять в соответствии с санитарными и строительными нормами и требованиями. В результате таких строительных работ должна соблюдаться безопасность помещений для граждан. Также все проведенные перепланировки должны быть зафиксированы в техпаспорте недвижимости.
Чтобы максимально упростить процесс оформления, разберемся, где могут находиться нежилые помещения и какие меры необходимо предпринять в каждом отдельном случае.
