Количество ячеек в альтернативных сделках

Содержание

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Количество ячеек в альтернативных сделках

3. После нахождения альтернативной квартиры (покупаемой) риэлтор должен передать за неё аванс, т.е. закрепить её за вами. При этом риэлтор прописывает в авансовом договоре условия его возврата, т.е. случаи при которых договор купли-продажи может быть расторгнут, или ваши права на эту жилплощадь могут быть ограничены правами других лиц (несовершеннолетние дети, лица, пребывающие в местах лишения свободы, лица, находящиеся на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и т.д.).

— Если владелец комнаты в коммунальной квартире желает ее продать, то сначала в соответствии со ст. 250 ГК РФ («Преимущественное право покупки») он обязан направить предложение о покупке собственникам других комнат. Письмо-предложение должно содержать указание цены и другие условия приобретения комнаты, отправлять его желательно через нотариуса. Он же выдает свидетельство, подтверждающее отправку письма соседям по коммунальной квартире.

Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах

Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам. Условия доступа к ячейке Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой.

Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий. Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора.

Как правильно прописать допуск к ячейкам при альтернативной сделке

Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2. В моем дкп на однушку указана ссылка на ст. 157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры. В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2).

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников. Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках? Какие условия доступа к ячейке нужно указывать?

ШАГ-6. После завершения регистрации, каждому участнику договора возвращают его экземпляр ДКП (только по его квартире), со штампом Росреестра и надписью о том, что переход права собственности по договору произошел. Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью? Как происходит альтернативная сделка в сбербанке

Первая: банк не сразу переведет деньги на счет продавца. Чаще всего они перечисляются либо после регистрации (хотя в случаях с ипотекой регистрация договора купли-продажи в ГУФРС ускоренная), либо по договоренности с банком. Таким образом, деньги на счет продавца могут поступить как в течение двух дней, так и в течение двух недель. Продавец при этом может закапризничать, встать в позу Наполеона и ждать покупателя с «живыми» деньгами.

Банковская ячейка альтернативная сделка

К преимуществам банковской ячейки относят высокий уровень безопасности – кредитное учреждение берет под защиту сейф и контролирует доступ к нему. В результате клиенты могут быть уверены в полной конфиденциальности момента передачи денежных средств от покупателя продавцу.

В первом случае доступ третьих лиц к ячейке ограничивается. Зайти в депозитарий могут только арендаторы и работники банка, имеющие специальное разрешение. После подписания договора ответственность за сохранность ценностей принимает на себя банк. Имущество, сдаваемое на хранение, принимается по описи. Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников. Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках?

Альтернативная сделка – все, что вам нужно знать о ней

Осуществляя альтернативную сделку с квартирой многих интересует проблема, облагается ли она налогом. Учитывая налоговый кодекс, объектом налогообложения физических лиц есть доход, полученный в течении года. В том числе и от продажи жилплощади.

На первом этапе ищут покупателя для своей квартиры. Деньги, вырученные за площадь – это основа доходов. Продавец прибавляет собственные сбережения, для покупки нового жилья. Указывая свои намерения, покупатель дает задаток. Авансовый договор подписывается в среднем на 1 месяц. Длительность увеличивается (сокращается) в зависимости от договоренностей. Сложность, число игроков в сделке, рост или падения цен влияет на сроки. Давая аванс, покупатель страхует себя от риска потерять все деньги.
После получения аванса продавец начинает поиск квартиры. Риелторы по-разному относятся к заблаговременному поиску жилья. Одни называют это пустой тратой времени, другие – дают возможность продавцам адекватно оценить свои возможности.
Передают аванс за вторую квартиру. В контракте описывают причины, по которым его могут расторгнуть и потребуют вернуть аванс. Это, когда права продавца ограничены правами других лиц (дети, лица, имеющие ограниченную дееспособность).
Стартует процесс купли-продажи. Составляется пакет документов на обе квартиры, происходят нужные проверки, готовятся договоры. Оговаривается место и время сделки, число ячеек и валюта. Происходит согласование, кто регистрирует договоры купли-продажи.
Покупатель первой квартиры кладет деньги в депозитарную ячейку. Получает их продавец второй жилплощади. Чем больше участников, тем больше ячеек необходимо.
Подписываются договоры купли-продажи и отдаются на регистрацию.
Доступ к ячейкам продавцы имеют только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.
Передача жилья от продавцов к покупателям составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от договоренностей. Конечная жилплощадь освобождается быстрее всего. Составляют акт приема-передачи жилплощади.

ТОНКОСТИ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ

Больше 60% сделок на современном рынке недвижимости – это сделки, нацеленные на изменение имеющейся жилищной ситуации. Особенностью таких сделок является то, что продающему квартиру одновременно с продажей квартиры необходимо купить новую, куда он перепропишется и занесет свои собственные вещи. Подобная сделка носит название «альтернативная продажа». Поговорим о том, как обеспечить безопасную передачу денежных средств через ячейку в банке при проведении альтернативной сделки.

В альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны. Для удобства обозначим их Покупатель, Продавец и Альтернативщик и будем считать, что Альтернативщик приобретает новенькую квартиру за ту же стоимость, по которой реализует прежнюю. Альтернативщик не располагает своими наличными средствами для приобретения новой квартиры. При проведении альтернативной сделки покупка новой квартиры для Альтернативщика будет оплачиваться Покупателем. За это он получит квартиру Альтернативщика, Альтернативщику достанется квартира Продавца, а Продавец получит денежные средства Покупателя.
Все было бы очень легко, если бы отношения сторон можно было связывать между собой в договоре купли-продажи. Но это невозможно с юридической позиции. В действительности имеются два самостоятельных договора купли-продажи: между Альтернативщиком и Покупателем и между Продавцом и Альтернативщиком. Единственное, что косвенно связывает эти 2 договора, — наличные денежные средства Покупателя, которые он зарезервировал на период госрегистрации в ячейке банка, предназначающиеся для Продавца.
Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам.
Условия доступа к ячейке
Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой. Так как переход прав на собственность происходит не в момент подписи договора купли-продажи, а с момента госрегистрации (данные вносятся в ЕГРП), имеется вероятность, что в ходе госрегистрации (от 5 дней до месяца) одна из сделок или все сразу не пройдут регистрацию. В этой ситуации вполне может случиться, что по старой квартире переход случился, а по новой не состоялся (прежнюю квартиру Альтернативщик продал, а новую не приобрел).
Поэтому условием доступа к денежным средствам в ячейке банка для Продавца при проведении альтернативной сделки, кроме обычных условий (ключ и паспорт), является наличие следующих документов.
• Оригинал договора купли-продажи Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика.
• Копия договора купли-продажи Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя. Или выписка из ЕГРП, которая подтвердит право собственности непосредственно Покупателя на квартиру, которая принадлежала Альтернативщику.
Условия вполне могут быть изменены по договору сторон. В частности, доступом могут служить 2 оригинала прошедших регистрацию договоров купли-продажи по двум сделкам.
К ним вполне может добавиться расписка о факте получения денег Продавцом или обычная выписка из домовой книги, которая подтверждает факт перепрописки по квартире Продавца.
Так или иначе, условия доступа к ячейке при проведении альтернативной продажи – предмет переговоров, как и прохождение регистраций договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания расписок. Это так называемое «распределение артефактов», и при проведении альтернативной сделки такие переговоры лучше поручить специалисту.
«Этажи» № 5 (2021 год)

Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах

Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения. На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом. Единственное, что косвенно связывает эти два договора, — это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.

Альтернативщик не располагает своими наличными средствами для приобретения новой квартиры. При проведении альтернативной сделки покупка новой квартиры для Альтернативщика будет оплачиваться Покупателем. За это он получит квартиру Альтернативщика, Альтернативщику достанется квартира Продавца, а Продавец получит денежные средства Покупателя.

Альтернативная продажа квартир: особенности сделки

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами. В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится. Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Как заключать альтернативные сделки по недвижимости

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров : тогда если один договор не будет зарегистрирован, вся цепочка будет незаключенной.

нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

О хранении ценностей в банковской ячейке

Стоимость аренды ячеек в разных банках различна. В том же Сбербанке самая маленькая ячейка высотой от 3 до 6 см стоит 45 рублей в сутки при аренде от 1 до 30 дней; аренда за 2-3 месяца будет стоить 36 руб./сутки; за аренду на год и более придется платить по 23 руб./сутки. За ячейку высотой от 50 см соответственно 120 руб./в сутки, 99 руб./сутки за 2-3-месячную аренду и по 62 рублей в сутки за аренду сроком от 361 дня и более. Если клиент желает разрешить доступ к ячейке каким-либо третьим лицам, банк взимает за ее аренду дополнительную плату.

Далее происходит процесс оформления сопутствующих сделке документов, что занимает от нескольких дней до 2-х недель. Как только недвижимость окончательно перешла в собственность покупателя, продавец с документами обращается в банк и получает доступ к ячейке. Забрать до этого момента деньги он не имеет права.

Альтернативная сделка с недвижимостью: расчет через банковскую ячейку

• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах

К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры. В любом случае, условия доступа к ячейке при альтернативной продаже – это предмет переговоров, равно как регистрация договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания и передачи расписок на деньги. При альтернативной сделке переговоры по «распределению артефактов» лучше доверить профессионалу.

Аренда ячеек в депозитарии банка (подписание договоров аренды).
Составление дополнительных соглашений (допсоглашений) к договорам аренды об условиях доступа к ячейкам.
Пересчет, проверка и закладка наличных денег в ячейки.
Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартир (подписание трех договоров купли-продажи – ДКП).
Регистрация альтернативной сделки с квартирами (регистрация всех трех продаж квартир).
Получение доступа к деньгам продавцами квартир №2 и №3.