Льготы пенсионерам по ндфл при сдаче квартиры в аренду

Содержание

Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Льготы пенсионерам по ндфл при сдаче квартиры в аренду. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Закон о налоговых каникулах для самозанятых граждан распространяется только на нянь, сиделок, репетиторов и уборщиц. Более того, такие граждане должны встать на налоговый учет. Они не будут платить налог с дохода в течение двух лет. Но по истечении двух лет им придется становиться ИП либо платить подоходный налог в размере 13%. На арендаторов квартир данный закон не распространяется.

– Я пенсионерка и сдаю в аренду скромную квартирку, но налог получается около 4 тысяч рублей – для меня очень большой. Недавно прошла информация, что Совет Федерации принял постановление, что самозанятые граждане освобождаются от подоходного налога. Действительно ли принято такое постановление и попадаю ли я, неработающая пенсионерка, в число самозанятых граждан, сдавая в аренду квартиру?

Действительно, Госдума РФ приняла закон, согласно которому самозанятые граждане освобождаются от уплаты налогов на два года. Однако нет четкого определения «самозанятых», и Госдума предложила это сделать региональным властям. Важное требование: согласно принятому закону, граждане должны встать на учет в налоговых органах, и тогда смогут не платить никаких налогов в 2021-2021 годы. По закону, к самозанятым относятся няни, сиделки, репетиторы, уборщицы, фрилансеры. У меня есть сильные сомнения, что рантье (а вы как арендодатель считаетесь рантье) могут приравнять к самозанятым гражданам. Уточните этот момент у себя в администрации. Если Вам откажут, то единственный способ сократить налоги зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя. Налоги уменьшатся до 6% или в соответствии с налоговой ставкой в Вашем регионе. Но есть дополнительные расходы на сбор в пенсионный фонд и бухгалтерское обслуживание. Рекомендую Вам посчитать, что будет выгоднее.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

До последнего времени налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве обычного физического лица. Но в 2021 году возник третий статус гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних и (или) иных подобных нужд.

На сегодняшний день социальная поддержка граждан во многом зависит от уровня дохода, который имеет получатель. И размер арендной платы также входит в число доходов пожилого человека на пенсии, тем самым оказывая влияние на решение о том, предоставлять ему доплаты и льготы или нет.

Многие полагают, что лучшим вариантом для дополнительного заработка является сдача квартиры или комнаты в аренду. Однако сейчас такой вид заработка имеет ряд сложностей, которые могут негативно сказаться на жизни пенсионеров.

Негативные последствия для пенсионеров от сдачи жилья в аренду

По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.

При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.

На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде. В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера.

Прежде чем официально сдавать квартиру в аренду, пенсионер должен рассмотреть варианты уплаты налогов:

По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке временно регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.

Кроме обязательного пункта должны быть другие важные: срок аренды, арендная плата, даты расчетов, условия прекращения договора, возможность переделки, паспортные и контактные данные, перечень и состояние имущества в квартире.

Арендная плата за сдаваемую квартиру

Этот вариант дороже на величину коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается от числа проживающих или метража. То есть, под дополнительную оплату попадали такие существенные статьи как отопление, вывоз мусора, содержание жилья.

Какие налоги платятся при сдаче квартиры в аренду

Уплата или 6%, или 15% УСНО (в зависимости от выбора базы) и плюс страховые взносы в фонды. Размер взносов корректируется каждый год. В 2021 году он равен 36 238 рублей + 1% от суммы доходов сверх 300 000 рублей в год. Каждый год эти фиксированные платежи увеличиваются.

Пенсионная надбавка – это доплата региона к сумме пенсии. Она установлена для тех неработающих пенсионеров, у которых суммарное материальное обеспечение меньше величины прожиточного минимума определенного для пенсионера в регионе его регистрации.

Снимается ли надбавка к пенсии у пенсионера, сдающего квартиру в аренду

Доходы от сдачи квартиры в этом перечне не учитываются и пенсионер работающим не считается, так как не уплачивает взносы обязательного пенсионного страхования (за исключением регистрации в качестве индивидуального предпринимателя). Вот почему региональные надбавки к пенсии (в том числе и Московская надбавка) у пенсионеров-арендодателей сохраняются.

Сохранится ли у пенсионера статус неработающего и индексирование пенсии

Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2021 года (за 2021-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2021 году.

Как зарождалась паника

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

Развенчиваем мифы

Вариант третий (новомодный): не просто станьте ИП, но приобретите патент на сдачу жилья в аренду (патент нужно обновлять каждый год, его стоимость зависит от площади и местоположения вашего жилья).

Некоторые пожилые граждане имеют в собственности несколько квартир. Наличие «лишней» жилплощади – это отличная возможность получать дополнительный доход от ее сдачи в аренду. Вот только оформить все нужно правильно, чтобы финансовое положение не ухудшилось. Сегодня разберемся, как пенсионеру сдать квартиру и не потерять надбавки.

Плюсы официального договора

заключить с арендаторами неофициальный договор (но будьте готовы взять на себя риски невыполнения обязательств по оплате, возмещению нанесенного ущерба и пр.);
попросить о заключении договора родственников (например, детей или родителей).

Сохранят ли надбавки?

Пожилой человек не всегда хорошо знаком с действующими законами, поэтому сориентироваться и выбрать наиболее выгодный вариант оформления договора ему бывает сложно. Рассмотрим возможные вариации и сравним их:

Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ.

Платить 13% как физическое лицо. Пенсионеров в этом случае пугает необходимость уплачивать достаточно ощутимую сумму с получаемого дохода. Но есть здесь и свои плюсы. К таковым относятся: отсутствие необходимости совершать какие-либо другие выплаты (например, страховые взносы), вести и сдавать многочисленную отчетность (хотя каждый год все равно придется сдавать декларацию 3-НДФЛ), возможность получения налогового вычета за квартиру (например, если она была приобретена совсем недавно, а сам пенсионер получить возврат по ней не может), что особенно важно для неработающих пенсионеров.
Открыть ИП. На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде.

Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?

В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера. Последний риск менее вероятен, так как небольшой доход пенсионера сотрудникам налоговой практически неинтересен. Да и всегда можно сослаться, что в квартире живут не арендаторы, а родственники без оплаты.

Сделка купли-продажи квартиры подлежит налогообложению, правда, оплата налогового платежа ложиться всецело на плечи продавца, а покупатель наоборот приобретает определенную выгоду в виде налогового вычета. К сожалению, на получение налогового вычета лицо может рассчитывать лишь один раз, поэтому выгоды от приобретения второй жилплощади получить не удастся, за исключением случаев, когда право на получение вычета при приобретении недвижимости не было реализовано. То есть, правом получения вычета при приобретении жилплощади граждане могут воспользоваться лишь единожды, при этом не имеет значения, идет ли речь о покупке первой или о приобретении последующих квартир. Сами ежегодные налоговые подати на недвижимое имущество для собственников будут зависеть от конкретной кадастровой стоимости объекта, при этом не имеет значения, первый ли этот объект недвижимости у владельца в собственности, или второй.

Смогут ли самозанятые сдавать квартиру и платить налог всего 4%

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Во-первых, введен профессиональный налог, по нему сбор, в том числе, от сдачи имущества в аренду установлен минимальный – 4% и 6% (для доходов от клиентов-физилиц и юрлиц). Ожидается, что в 2021 году этот режим будет распространен на всю Россию.

Кроме того, налоговой стало проще применять штраф за неуплату налога с аренды квартиры в 2021 году. Последние новости: налоговая запустила автоматизированную систему по обработке данных АИС «Налог-3». Предполагается, что автоматизированные системы в дальнейшем будут применяться и для обработки данных по информации о движении средств на счетах граждан. В таком случае для ухода от налогов потребуется перейти полностью на уплату арендной платы наличными. Крупнейшие информационные площадки (например, ЦИАН) также переходят к сотрудничеству с ФНС, запрашивают дополнительные данные, производят регистрацию в качестве самозанятых и т.д.

Ответственность за неуплату налога

Эти нормы действуют с момента введена в действие кодекса, поэтому налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году никаким нововведением не являются. Несмотря на то, что многие собственники, получающие подобный доход, считают, что обнаружить его трудно, это серьезное заблуждение. А штрафы и убытки при привлечении к налоговой и иной ответственности могут не стоить выгоды от сделки. Подробнее о вариантах налогообложения и штрафных санкциях расскажем в статье.

В соответствии со ст. 119 и 122 НК ФР, предусмотрена ответственность в виде штрафов за непредставление декларации по налогу (специальной формы по расчету суммы сбора) и за неуплату налога. В первом случае сумма штрафа определяется в 5% от потерянной государством суммы сбора , во втором в 20% (при наличии умысла — 40%).

Варианты налогообложения

Срок договора аренды не имеет значения для уплаты налога, по этому поводу ФНС РФ уже неоднократно давала пояснения. Даже если договора найма составлен всего на один день, собственник уже получает налогооблагаемый по ст. 228 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду. Соответственно появляется обязанность по его уплате.