Как читать проектную декларацию
Недавние изменения в 214-ФЗ сделали более подробным описание содержания договора участия в долевом строительстве. Так, в нем должно быть дано определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе:
• назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);
• о его общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов;
• план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу всех его частей;
• информация об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, его местоположение на этаже.
ДДУ – что это? Договор долевого участия: заключение
- Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
- Стоимость объекта.
- Порядок оплаты.
- Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.
Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).
Все договоры
Выгода дольщиков заключается в том, что нет необходимости платить полную стоимость будущего жилья, а выплачивать ее постепенно, по ходу ведения строительных работ. Более того, высока вероятность, что стоимость недвижимости в перспективе будет расти, и вложенные средства в будущем окупятся.
- предмет – стороны обязаны определить объект долевого строительства, соответствующий утвержденной проектной документации, который после введения в эксплуатацию подлежит передачи дольщикам;
- срок – определение временного периода, в течении которого застройщик обязан выполнить свои обязательства по строительству, введению в эксплуатацию и передачи дольщикам предмета договора;
- цена – стороны определяют стоимость долевого участия в строительстве, а также сроки и порядок перечисления денежных средств застройщику;
- гарантии – стороны определяют гарантийные сроки предмета строительства;
- обеспечение – для дольщиков важно определить, что будет выступать в качестве обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком.
Долевое участие
— неисполнения застройщиком обязанностей, по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок; по соразмерному уменьшению цены договора; по возмещению расходов участника долевого строительства на устранение выявленных недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. (ст.7 закона)
Изменения в проектной документации
Однако, п. 2 ст. 21 не обязывает застройщика предоставлять дольщику по его требованию завереннные застройщиком копии ПД. «Представить для ознакомления» застройщик может в своем офисе. Причём в моём случае застройщик не даёт фотографировать ПД. А копии ПД нужны как доказательства отклонений. Я же ведь не могу голословно утверждать в суде что где-то в проекте видел документ говорящий о том как должно было быть, или о том какие вносились изменения.
Согласно п. 2 ст. 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве. » № 214-ФЗ По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
(в ред. Федерального закона от 28.11.2021 N 337-ФЗ)
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
В договоре долевого участия указана черновая отделка а проектной документации другая
1. Течение срока исковой давности начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ). К примеру, если начало срока исковой давности определено нарушением обязательства стороной по договору, то сам срок исковой давности будет исчисляться со следующего дня после даты нарушения договора.
С момента, когда страхователь узнал или должен был узнать об отказе страховщика в выплате страхового возмещения или о выплате его страховщиком не в полном объеме, либо с момента истечения срока выплаты страхового возмещения, предусмотренного в законе или в договоре.
Одностороннее изменение застройщиком проектной документации строящегося объекта долевого строительства
При этом ключевым является не сама проектная декларация, а те документы, на основании которых в нее вносятся сведения, и в первую очередь проектная документация строящегося объекта. Именно поэтому вопрос внесения изменений в проектную документацию (и как следствие — внесение изменений в уже опубликованную проектную декларацию) имеет принципиальное значение не только для конкретных участников того или иного долевого строительства, но и для существования всего этого института в целом.
Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит нормы, прямо разрешающей застройщику вносить изменения в проектную документацию, однако это не означает, что застройщику не предоставлено данное право.
Энциклопедия судебной практики
Энциклопедия судебной практики
Информация о проекте строительства
(Ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
При рассмотрении дела судом установлено, что размещенная заявителем проектная декларация в нарушение приведенных требований закона не содержит информацию обо всех подрядных организациях, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы на указанном объекте. Указана одна организация — общество с ограниченной ответственностью, в то время как обществом заключены договоры подряда на выполнение работ по строительству вышеуказанного объекта капитального строительства и прочих строительно-монтажных работ с иными подрядными организациями.
Заключение договора участия в долевом строительстве
При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя столь подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию.
Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.
Памятка дольщику: что должен знать дольщик при заключении договора участия в долевом строительстве
На практике представители Застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения Договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?
Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).
В каких случаях можно расторгнуть ДДУ
Кроме этого, заключая ДДУ, дольщик получает уверенность в том факте, что проект является согласованным, поскольку в соответствии с требованиями 214-ФЗ застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после соблюдения всех требований:
ДДУ: ключевые моменты. ДДУ (договор долевого участия), оформленный в соответствии с требованиями 214-ФЗ, в своем тексте должен содержать описание объекта договора, его стоимость, а также сроки его реализации. Эти условия являются существенными для данного договора, и их отсутствия делает данный договор недействительным. Также, в соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса РФ, данные условия не подлежат изменению в одностороннем порядке.
Анализ рисков договора долевого участия
Но даже если и предоставит с другими характеристиками, то вы будете иметь полное право обязать его все исправить привести в соответствие с договором , но существенные отступления от условий договора он навряд ли будет делать, так как он рискует не получить разрешения о вводе в эксплуатацию.
- расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке в случае существенных нарушений , и потребовать от него возврата денег и процентов
- в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации в судебном порядке признать сделку недействительной как совершенной под влиянием в заблуждение , и потребовать возврата уплаченной суммы и процентов
Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации
— цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве) , а также сроки и порядок ее уплаты;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и передачи жилых (нежилых) помещений участникам долевого строительства;
На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ
Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2021 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.
Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.
Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации
Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса).
Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.
ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ
Я же считаю наоборот — отсутствие в договоре конкретного обязательства об оплате лоджии свидетельствует о том, что сторонами это не согласовано. А раз не согласовано — требовать оплаты нельзя. А если оплата с дуру уже произведена (как в моем случае) — потребитель в праве требовать возврата переплаты.
Да, логика подсказывает, что эта ситуация — следствие недальновидности и банальной ошибки застройщика. Ну так вот застройщик и должен нести ответственность рублем за свои косяки и глупость того, кто составлял такой договор. А не потребитель.
