Является ли земельный участок недвижимым имуществом
Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции.
Согласно действующему российскому гражданскому законодательству земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение, строение) являются самостоятельными объектами права. Однако между ними законодательно закреплена тесная правовая связь, которая выражается в следующем.
Понятие и виды недвижимого имущества
В статье 130 ГК помимо термина «недвижимые вещи» используется также термин «недвижимое имущество». В данном случае, можно говорить о неточности законодателя, так как понятие имущества более широкое, чем понятие вещь, так как включает в себя помимо вещей также имущественные права. На основании этого некоторые авторы в понятие недвижимости включают также и права на недвижимость. С таким мнением согласиться нельзя, так как использовать чужую недвижимую вещь могут не только носители вещных прав, но и носители обязательственных прав, например, право аренды. Во-вторых, ст. 130 ГК перечисляет признаки недвижимости, указывает на неразрывную связь с землей, таким образом, речь идет именно о вещах, т.к. имущественные права не могут быть связаны с землей. Недвижимые по природе вещи можно разделить на 2 вида:
В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, так как недвижимые вещи определяются в первую очередь через их связь с землей. Применение данного признака на практике вызывает значительные сложности, многие здания и сооружения благодаря современным техническим средствам могут перемещаться с одного места на другое, сохраняя при этом свою целостность и назначение. При этом как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если прочная связь с землей появляется заново.
Понятие объекта недвижимого имущества
Как уже было сказано выше, техническая инвентаризация и технический учет объекта предшествуют возникновению прав на него, путем проведения государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Различают как жилые, так и нежилые помещения. Они также являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия, как «часть здания», которое включает в себя как жилые, так и нежилые помещения.
Можно ли разграничить термин земельные объект и недвижимое имущество
Жилищный кодекс разделяет понятия жилого дома (индивидуального либо блокированной застройки) и многоквартирного дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК). Заселенный многоквартирный дом не является единым недвижимым объектом. В многоквартирном доме недвижимостью являются квартиры и иные помещения (жилые и нежилые). Жилищный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. — 2021.
Помещения. Помещение — это конструктивно и пространственно обособленная часть здания или сооружения, пригодная для определенного использования. Согласно Закону «О государственной регистрации…» Там же., помещение — это объект, входящий в состав зданий и сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12). Помещения делятся на две основные категории — жилые и нежилые.
Можно ли разграничить термин земельные объект и недвижимое имущество
Гражданский кодекс РФ[6] в полной мере учел фактор развития в стране рыночных отношений, роль недвижимости в условиях рынка как наиболее перспективной сферы вложения значительных капиталов и вместе с разграничением имущества на движимое и недвижимое определил особенности правового режима недвижимого имущества и, главным образом, сделок с ним. Легального же определения недвижимого имущества до сих пор нет.
Как всегда бывает в случаях, когда отсутствует легальная дефиниция понятия, по вопросу об определении и содержании понятия «недвижимое имущество» нет единства ни в юридической литературе, ни в правоприменительной практике, в том числе по вопросам, касающимся момента возникновения самого недвижимого имущества. Ситуация осложняется ещё и тем, что описание объекта недвижимого имущества (например, если это электростанция, нефтехранилище, подземное хранилище газа, эстакада, железные дороги, линии электропередач, горнолыжные трассы, аэродромы т. д.) зачастую представляет собой весьма сложную техническую задачу, в связи с чем при регистрации права на тот или иной объект возникают трудности по определению объекта недвижимого имущества как такового.
Кроме того, до сих остается открытым вопрос о том, какие сооружения следует относить к объектам недвижимого имущества, ибо отсутствует даже примерный легально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации объектов недвижимого имущества[7]. He решен в нормативном порядке и вопрос о том, могут ли рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в составе сооружений, хотя реально эти объекты существуют (например, подземные переходы с встроенными павильонами и выходом из них метрополитена).
Соответственно, прежде чем рассматривать особенности тех или иных сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться с понятием, видами и специфическими особенностями отдельных видов недвижимого имущества, обусловливающими особенности правового регулирования его оборота.
Специфические особенности недвижимого имущества определяются тем, что:
во-первых, недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений;
во-вторых, пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и
правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях — и государства, общества в целом;
в-третъих, большинство объектов недвижимости (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, что вызывает необходимость установления ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.
К вопросу о разграничении понятий «земля» и «земельный участок» как объектов земельных правоотношений
Делая вывод из вышесказанного, хочется отметить, что проблема поиска конкретного разграничения земельного участка, как объекта имущественных отношений, и земли как природного ресурса человечества, является очень актуальной.
Многофункциональность земельного участка заключается в том, что он одновременно является и природным ресурсом, и частью территории государства, также пространственном базисом и и средством производства в лесном и сельском хозяйстве и местом обитания, условием жизни людей, то есть компонентом окружающей природной среды. Тем самым земельный участок сочетает в себе несколько функций сразу: политическую, экономическую и экологическую.
Виды объектов недвижимого имущества
Внешние эффекты от использования недвижимого имущества могут быть не только отрицательными, но и положительными. Проведение дренажных работ на одном участке земли может привести к повышению качества соседнего участка, возведение дороги — к повышению доступности расположенных рядом с ней земельных участков, что, в свою очередь, может рассматриваться как фактор, повышающий ценность соответствующих земельных участков.
Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.
Понятие, признаки и виды недвижимого имущества
Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК — в конечном итоге понятия юридические».
- а) индивидуальную определенность — объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
- б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
- в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).
Объекты земельных имущественных отношений
Хотя эти положения не исчезли совсем. Так, появилась новая глава Земельного кодекса I.1 «Земельные участки», в статье 11.1 которой дано новое определение земельного участка как части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. То есть определение земельного участка, по сути, не изменилось. Оно лишь переместилось из соответствующей статьи Земельного кодекса в соответствующую главу. Введение новой главы Земельного кодекса было реализовано в рамках непрекращающегося процесса совершенствования земельного законодательства в целях упрощения процедуры оформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Наконец-то был законодательно закреплен процесс образования новых земельных участков из ранее существовавшего или существовавших земельных участков. До этого таких положений в земельном законодательстве не существовало. И правоприменительная практика работала по аналогии в соответствии с нормами гражданского законодательства. Но вернемся к ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая самостоятельным объектом земельно-правовых отношений называет также «часть земельного участка». Если Земельный кодекс Российской Федерации и федеральные законы содержат определение «земельного участка», то понятие «часть земельного участка» законодательно не раскрыто. До принятия изменений в июле 2021 г. законодательно были определены понятия «делимый» и «неделимый земельный участок». Но в соответствии с новым Федеральным законом эти сугубо дефинитивные положения исчезли из текста «основного закона» земельного права. Необходимо прокомментировать такой шаг законодателя и проследить взаимосвязь таких инноваций с введением в действие новой главы Земельного кодекса. Так, делимым признавался тот земельный участок, который можно было разделить на те самые «части», которые могли использоваться как самостоятельные земельные участки. Неделимый земельный участок соответственно никакому разделу не подлежал. Отсюда возникал и возникает вопрос о природе такого объекта земельных отношений, как часть земельного участка. По смыслу закона часть земельного участка — это выделенная в натуре определенная площадь делимого земельного участка, т. е. это реальная доля земельного участка. Но ее существование в качестве самостоятельного объекта земельных отношений и тогда, и сейчас ставится под большое сомнение. В случае разделения земельного участка на части каждая из них для вовлечения их в гражданский оборот должна пройти процедуру формирования. Таким образом, часть земельного участка, прошедшая процедуру идентификации, становится самостоятельным земельным участком. На этом основании можно сделать вывод, что часть земельного участка не может являться предметом имущественных земельных отношений, так как после формирования новых объектов — выделенного и оставшегося земельных участков ее статус в качестве части земельного участка утрачивается. То есть она становится самостоятельным земельным участком. В новой главе Земельного кодекса Российской Федерации «Земельные участки», по сути, речь и идет о делимых и неделимых земельных участках, и законодательно закрепленные критерии делимости или неделимости также остались неизменными (например, не подлежит разделу, соответственно является неделимым, земельный участок, если в результате его раздела вновь образуемые земельные участки будут ниже минимального размера, установленного законодательством Российской Федерации). Поэтому из закона неоправданно исчезли определения делимого и неделимого земельного участка, которые логично раскрывались бы в новой главе Земельного кодекса. Зато в ст. 6 не назван такой важный объект земельных отношений, как земельная доля. Между тем, учитывая тот факт, что в результате проведения земельной реформы большинство крестьян получили земельные наделы именно в качестве идеальной земельной доли, законодателю было просто необходимо закрепить земельную долю в качестве объекта земельно-правовых отношений. Итак, можно сделать вывод, что теоретические положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся объектов земельных отношений, не отражают существующие в реальности объекты, по поводу которых возникают земельные отношения. С одной стороны, по смыслу п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации понятие «земля» должно пониматься исключительно как природный объект или природный ресурс. Четкое разделение понятия «земля» как природного объекта или природного ресурса и земельных участков и их частей неоправданно, учитывая принцип земельного законодательства, предусмотренный п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, провозгласивший приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием ее в качестве недвижимого имущества, из смысла которого можно сделать вывод, что земельный участок и его часть являются прежде всего природными объектами и ресурсами. Таким образом, в понятие «земля» должны включаться все объекты земельных отношений, и следовательно, употребление этого термина необходимо при регулировании вопросов, касающихся всех земельных объектов. Можно определить, что объектами земельных имущественных отношений могут выступать: — земельный участок, который должен быть сформирован в соответствии с законодательством о кадастровом учете объектов недвижимости , в результате которого он обретает индивидуальные характеристики, отделяющие его от других земельных участков; ——————————— Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2021 г. // СЗ РФ. 2021. N 31. Ст. 4017.
Таким образом, земля как природный объект и природный ресурс — это объект, больше других нуждающийся в государственной защите от неразумного использования. В этом качестве земля не может являться объектом собственности и соответственно исключена из оборота. Земля является многофункциональным объектом. Так, только Толковый словарь русского языка С. И. Ожегова содержит семь значений слова «земля», среди которых и название нашей планеты, и почва, поверхность планеты, и страна (государство), и территория с угодьями, находящаяся в чьем-либо владении и пользовании . ——————————— См.: Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка / Под ред. Н. Ю. Шведовой. М., 1987. С. 199.
Можно ли разграничить термин земельные объект и недвижимое имущество
Как закреплено в ч.2 ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав: понятие, особенности правового режима
В ст. 18 ГК перечислены наиболее важные (с точки зрения законодателя) права, которые могут быть у гражданина. Такой подход продиктован желанием законодателя сделать данную норму наиболее ясной и доступной Между тем в принципе было бы вполне достаточно записать в ГК, что гражданин может иметь любые гражданские права и обязанности, не запрещенные законом и не противоречащие общим началам и смыслу гражданского законодательства.
2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество — иск подается по месту нахождения недвижимости).
Понятие, содержание, признаки и особенности недвижимого имущества
Д.И. Ильин, основываясь на анализе ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, приходит к выводу, что термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются законодателем в качестве синонимов.
Распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные движимые вещи (морские и воздушные суда, космические объекты) в научной литературе обусловливается лишь их особой значимостью и необходимостью проведения государственной регистрации. При этом, по верному замечанию В.В. Витрянского, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено прежде всего их объективными качествами.
Объекты земельных имущественных отношений
Что же собой представляет такой объект, как земля? Как видно, сама земля определяется Земельным кодексом Российской Федерации как природный объект и природный ресурс. Это означает, что земля в этом смысле — понятие намного более широкое, чем просто объект недвижимости.
Употребление же в п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия «земля» обусловлено, по нашему мнению, тем, что данная норма, касающаяся оборота данного объекта, является отсылочной к земельному законодательству, которое и призвано разрешить, каким образом происходит оборот объектов, входящих в состав понятия «земля». Понятие «земельный участок» Гражданский кодекс Российской Федерации использует уже в пределах своей компетенции, определяя, что он является недвижимым имуществом.
Земельный участок как объект недвижимого имущества по природе
Земельный участок является не только объектом прав с особенным правовым режимом, не только основой жизни и деятельности, он является фундаментом, на котором выстраивается и получает свое развитие вещное право, распространяя свое действие на вещи движимые.
Стандарты разрабатываются совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли — подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости — после введения его в эксплуатацию — оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.
Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав
В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.
Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле24.
