Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Льготы пенсионерам по доходам от сдачи в аренду квартиры. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
До последнего времени налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве обычного физического лица. Но в 2021 году возник третий статус гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних и (или) иных подобных нужд.
– Я пенсионерка и сдаю в аренду скромную квартирку, но налог получается около 4 тысяч рублей – для меня очень большой. Недавно прошла информация, что Совет Федерации принял постановление, что самозанятые граждане освобождаются от подоходного налога. Действительно ли принято такое постановление и попадаю ли я, неработающая пенсионерка, в число самозанятых граждан, сдавая в аренду квартиру?
В соответствии с новациями, введенными в Налоговый кодекс РФ, самозанятые граждане это лица, получающие финансовое вознаграждение за свой труд от заказчика и не имеющие у себя в подчинении сотрудников. Если Вы, помимо того, что являетесь пенсионером, являетесь еще и репититором (например) или няней, то Вы имеете право претендовать на получение патента.
Большинство пенсионеров волнует вопрос: считается ли пенсионер-арендодатель работающим. Ведь в этом случае пенсионера могут лишить надбавки к пенсии. А какие налоги должен уплачивать при этом пенсионер? И будет ли он по-прежнему освобожден от налога на имущество?
Сохранится ли у пенсионера статус неработающего и индексирование пенсии
Доходы от сдачи квартиры в этом перечне не учитываются и пенсионер работающим не считается, так как не уплачивает взносы обязательного пенсионного страхования (за исключением регистрации в качестве индивидуального предпринимателя). Вот почему региональные надбавки к пенсии (в том числе и Московская надбавка) у пенсионеров-арендодателей сохраняются.
Снимается ли надбавка к пенсии у пенсионера, сдающего квартиру в аренду
Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.
Многие полагают, что лучшим вариантом для дополнительного заработка является сдача квартиры или комнаты в аренду. Однако сейчас такой вид заработка имеет ряд сложностей, которые могут негативно сказаться на жизни пенсионеров.
Негативные последствия для пенсионеров от сдачи жилья в аренду
А так как пенсионер снова производит взносы, то в итоге лишается очередной индексации пенсии. Объясняется эта ситуация тем, что законодательно работающим людям не индексируют пенсию. И к таким «работающим» относят всех, за кого вносятся страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. В этой ситуации индексация возобновится лишь тогда, когда пенсионер закроет ИП.
Если же пенсионер выбирает выплату 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, то нет необходимости регистрировать ИП. Поэтому индексация пенсии не будет затронута, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.
Отсутствие индексации
На сегодняшний день социальная поддержка граждан во многом зависит от уровня дохода, который имеет получатель. И размер арендной платы также входит в число доходов пожилого человека на пенсии, тем самым оказывая влияние на решение о том, предоставлять ему доплаты и льготы или нет.
На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде. В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера.
Прежде чем официально сдавать квартиру в аренду, пенсионер должен рассмотреть варианты уплаты налогов:
В ситуации выбора варианта с самозанятыми пенсионеры, согласно закону, также не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому самозанятых пенсионеров могут причислить к «работающим» лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.
2.Открыть ИП.
При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.
Практически все годовые доходы физических лиц в нашей стране облагаются НДФЛ в размере 13%. В ст. 217 Налогового Кодекса РФ в перечне необлагаемых доходов «доходы от сдачи имущества в аренду» не обозначены.
К тому же, доход от сдачи жилья в аренду не всегда будет облагаться налогом в 13%. Например, уже сегодня жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность регистрироваться в качестве самозанятых и, соответственно, уплачивать налог от сдачи квартиры в размере 4%.
Получаем доход с недвижимости без уплаты налогов
Сдавая квартиру в аренду и вступая в нечестную с точки зрения закона игру с налоговой инспекцией, нужно быть готовым, что победа может оказаться не на вашей стороне. Если налоговая нагрянула с проверкой, вы, конечно, вправе не открывать дверь (как-никак Конституция гарантирует нам неприкосновенность жилища), но тогда вас скорее всего вызовут для объяснений в инспекцию.
Уплата или 6%, или 15% УСНО (в зависимости от выбора базы) и плюс страховые взносы в фонды. Размер взносов корректируется каждый год. В 2021 году он равен 36 238 рублей + 1% от суммы доходов сверх 300 000 рублей в год. Каждый год эти фиксированные платежи увеличиваются.
С 1 января 2021 года вступил в силу налог на доход самозанятых граждан. Ставка по нему 4% для сдачи в аренду физическим лицам и 6% — организациям и ИП. Гораздо меньше, чем НДФЛ (13%). Для перехода на уплату такого налога надо зарегистрироваться в ИФНС и уплачивать налог ежемесячно.
Для индивидуальных предпринимателей (ИП)
- постоянной – собственно арендная плата. Изменять ее можно не чаще одного раза в год (ст.614 ГК РФ).
- Переменной – оплата по счетчикам. Она меняется так часто как меняются показания счетчиков, то есть каждый месяц.
Сдача в аренду с официальным договором и уплатой налога в любом случае предполагает, что человек (в нашем случае – пенсионер) получает дополнительный доход. А специфика доплат существует разная. Чаще всего они уплачиваются по следующим причинам:
Пожилой человек не всегда хорошо знаком с действующими законами, поэтому сориентироваться и выбрать наиболее выгодный вариант оформления договора ему бывает сложно. Рассмотрим возможные вариации и сравним их:
Возможные варианты официальной сдачи
Пенсионеры – люди старой закалки, привыкшие чтить законы государства, в котором они живут. Поэтому многие из них при наличии дополнительной недвижимости предпочитают сдавать ее официально – по договору. Есть у этого варианта и другие плюсы:
«Самый популярный среди пенсионеров способ зарабатывать на аренде жилья — сдавать комнату в квартире, в которой проживают сами. В старых границах Москвы каждый второй наймодатель комнаты на своей жилплощади — пенсионер», — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Полмиллиона на пенсионера
«Если делать выбор между ИИС и вкладом, которые могут открывать пенсионеры, то по степени риска и получению определенного процента прибыли определенно выигрывает вклад. Для пенсионеров в РФ существуют специальные краткосрочные вклады на 3 и 6 месяцев, а также на год, открываемые под гораздо больший процент, чем тот, которым могут воспользоваться граждане среднего возраста. Пенсионеры также могут получить дополнительный доход, открыв ИП и запустив небольшой бизнес-проект, для которого государство также предоставляет льготы — налог с ИП в таком случае составит всего 6% от всех доходов», —говорит заместитель председателя правления Локо Банка Андрей Люшин.
Одиночки с недвижимостью
Крупный российский банк провел исследование и выяснил, какие источники доходов, помимо пенсии, есть у пенсионеров. В первую очередь это заработная плата, бонусы, премии (22%), затем следуют проценты по банковским вкладам и счетам (20%), на третьем месте доходы от сдачи имущества в аренду (11%). Также пенсионеры говорили о помощи родственников, друзей, близких (10%), называли доходы от предпринимательства (7%), пособия от государства (5%), инвестиционный доход (2%).
Многие интересуются, что будет тем, кто сдает квартиру без налогов. Платить налоги или нет — личное дело каждого, однако за неуплату налогов в соответствие со статьей 122 НК РФ начисляется штраф. Минимальный размер штрафа составляет 20% от неоплаченной суммы налогов, максимальная ставка – 40%.
Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2021 году: сколько он составляет, как рассчитать и не платить законно
С 1 января 2021 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.
Заключение
Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал. Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора. В результате величина налога снижается.
Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р . Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.
Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.
Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры
Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.
В 2021 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2021 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Какой налог за сдачу квартиры в 2021 году
- Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
- Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
А как обстоят дела, если квартира получена в собственность по договору мены в счет сноса ветхого приватизированного жилья и находится в собственности менее 3-х лет. Как тогда будет начисляться НДФЛ для пенсионера?
Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.
При этом, стоит учесть, что патентная система применяется не во всех регионах РФ, да и профессиональный налог (официальное название налога для самозанятых) введен пока только в 23 субъектах РФ в качестве эксперимента.
Ответственность за неуплату налога
- подавать самостоятельно декларацию с расчетом налога и производить оплату в размере 13% (для нерезидентов ставка установлена в 30%). Налог с аренды квартиры физическим лицом уплачивается не позднее 30 апреля года следующего за годом получения дохода;
- осуществить покупку патента на сдачу находящейся в собственности недвижимости по фиксированной цене (в Москве, например, применяется дифференцированный подход в зависимости от местоположения объекта);
- перейти на режим самозанятых (при соблюдении установленных для него условий: размер дохода не более 2,4 миллиона в год, отсутствие работников).
Варианты налогообложения
Однако, не стоит думать, что налоговые органы вообще не могут установить подобное правонарушение со стороны физического лица. Не обязательно арендатор несет договор и доказательства оплаты (получения дохода) в ИФНС, он в этом редко бывает заинтересован (если только нет споров и разногласий), очень часто жалобы поступают от соседей. Нередко граждане вследствие неграмотности сами подтверждают факты получения дохода.
