Порядок узаконения реконструкции нежилого помещения

Узаконение перепланировки (переоборудования) нежилых помещений в судебном порядке

В целях усиления доказательственной базы по делу и сокращения сроков его рассмотрения эффективно назначать строительную экспертизу на основании постановления нотариуса в порядке статей 102,103 Основ законодательства о нотариате. В таком случае при последующем рассмотрении иска в суде шансы на назначение судебной экспертизы будут минимизированы, а дело будет рассмотрено сравнительно быстро и с прогнозируемым результатом (основанном на судебной практике). К сожалению далеко не все нотариусы занимаются обеспечением доказательств, а те, кто готов принять заявление об обеспечении доказательств, не всегда знают какие постановления о назначении экспертизы необходимо выносить. Поэтому целесообразно обращаться к нотариусам, которые уже имели опыт в сфере подобного обеспечения доказательств.

Выше мной уже было указано, что в Российской Федерации отсутствует законодательство, регулирующее последствия самовольной перепланировки или переоборудования нежилых помещений. Следовательно применению подлежат общие положения гражданского права. Вместе с тем, статья 6 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Более того в определении ВАС-3999/14 от 10.04.2021г. Верховный суд РФ допустил применение по аналогии положений о сохранении квартир в перепланированном (переоборудованном) виде к нежилым помещениям.

Как узаконить реконструкцию нежилого помещения самостоятельно

Когда собственник перестраивает свое нежилое помещение, он должен помнить, что любой снос стен или, например, достройка, а также изменение проектного расположения окон и дверей должно быть обозначено в новом техническом паспорте. Когда происходит узаконивания реконструкции офиса или магазина, должно соблюдаться правило, согласно которому несущие стены и конструкции не убираются, а также не изменяются. Желательно, перед началом строительных работ получить на них разрешение, но если такого нет, тогда стоит говорить, что узаконивание пройдет в судебном порядке.

Согласно нормативным актам Российской Федерации, реконструкция не несет в себе изменений общей площади, но при этом основывается на переносе стен либо переносе оборудования, как электрического, так и санитарно-технического. Очень часто именно вторая позиция применима для магазинов, которые спроектированы на базе квартир на первом этаже высоток.

Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

Если при проведении ремонтных или строительных работ затрагиваются несущие стены, эти действия классифицируются как перепланировка. Разрешение на реконструкцию здания и перепланировка нежилых помещений попадают под действие разных правовых актов, соответственно и документы для согласования нужно собирать разные.

• документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
• заявления во все перечисленные выше инстанции;
• топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
• проект с планом реконструкции нежилого строения;
• документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
• экспертное заключение о техническом состоянии здания;
• поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
• если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Последнему, если он сдал помещение в аренду и арендатор провел в нем незаконные строительные работы, лучше расторгнуть с ним договор аренды. Узаконить перепланировку в этом случае будет дешевле в судебном порядке, при получении положительного решения за нарушения оплатит арендатор. В другом случае в судебном порядке можно потребовать от арендатора восстановления НП до первоначального вида.

При наличии необходимых документов узаконить действия собственнику возможно, но при их отсутствии БТИ откажет. Чаще всего собственникам отказывают по причине неправильно разработанного проекта, поэтому так важно обращаться к профессионалам.

Порядок узаконения реконструкции нежилого помещения

Выполнение этого этапа не является обязательным, однако позволяет в будущем снизить риск отказа в согласовании. На этом этапе проводятся предварительные консультации ( в том числе с уполномоченными органами власти) по вопросу принципиальной возможности выполнения перепланировки ( реконструкции) конкретно в Вашей ситуации. В случае, если реконструкция нежилого помещения предполагает организацию отдельного входа, выясняется возможность организации парковки. Деньги, потраченные Вами на предварительную работу, зачитываются в стоимость следующего этапа.

ОБЕЩАЕМ! Мы не будем надоедать Вам своими коммерческими предложениями и рекламной информацией. Вам просто позвонит юрист, специализирующийся на указанной теме, и постарается ответить на интересующий Вас вопрос о ценах и сроках выполнения необходимых работ. Ответ так же может поступить Вам на электронную почту. В запросе можно указать, какой вариант связи для Вас предпочтительнее.

Как узаконить реконструкцию объекта нежилой недвижимости

С проектной и правоустанавливающей документацией на нежилую недвижимость соискателю нужно вновь обратиться в отдел градостроительства и архитектуры, чтобы получить официальную бумагу на предварительное согласование реконструкции. В данном документе будут указаны государственные и муниципальные службы города, которые должны дать свое разрешение на перепланировку пустого помещения. В первую очередь, это администрация городского округа, противопожарная служба (Госпожарнадзор), Санэпидстанция и Управляющая Компания, под ведомством которой находится нежилой объект.

Если все вышеуказанные службы дадут свое согласие на проведение реконструкции помещения под коммерческий объект и поставят свою подпись в акте согласования, то владелец нежилой недвижимости может приступать к строительным, монтажным и отделочным работам.

Реконструкция и перепланировка и нежилого помещения: согласование и узаконивание в контролирующих органах

• заявление о намерении произвести планировку (подается от имени заказчика);
• заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
• документы БТИ, выданные не позднее года до момента подачи заявления;
• техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, выданное уполномоченной проектно-строительной организацией;
• договор страхования гражданской ответственности, фиксирующий возможность ущерба жизни людей во время выполнения работ.

Бюро технической инвентаризации выдает поэтажный план здания, копию технического паспорта или выписки из него. Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме со сменой назначения потребуются разрешения органов, в компетенции которых будет находиться объект после перепрофилирования.

Порядок перепланировки нежилых помещений

1. Учредительные документы, которые были заверены в нотариате.
2. Разрешительные документы, необходимые в случае, когда происходит изменение функционального назначения нежилого объекта.
3. Свидетельство страхования гражданской ответственности.

1. На начальном этапе потребуется составить заявление от имени собственника объекта, который нужно узаконить. В этом обращении необходимо указать причины перепланировки. Адресовать его необходимо в службу технической инвентаризации. Специалист этого органа посетит нежилой объект, затем ставит технический и кадастровый паспорт.
2. С этими паспортами, в которые уже внесены корректировки, необходимо отправиться в орган регистрации. В течение установленного срока времени он выдаст свидетельство, подтверждающее регистрацию права на объект, в котором была проведена перепланировка.
3. Если помещение относится к интересам муниципальной власти, то согласование перепланировки требуется начинать с обращения именно к ним. Необходимо оформить заявление в отдел архитектуры, расположенный в районной администрации. В продолжение месяца осуществляется рассмотрение заявления и документов, к нему приложенных. По окончанию этого срока будет выдано заключение, разрешающее или запрещающее проведение перепланировки. Если власть разрешит её осуществить, то следующим шагом станет обращение в службу технической инвентаризации.
4. Стоит принимать во внимание, что при обращении к властям за согласованием проекта изменений, вам потребуется посетить строительную организацию. Это необходимо для получения технического заключения.

Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2021 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

Согласование перепланировки начинается с изготовления проекта. Для подготовки проекта нужно выбрать проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков, – этот факт можно проверить на основании выписки из реестра членов саморегулируемых организаций.

Узаконить реконструкцию помещения нежилого помещения

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Коммерческая недвижимость – один из самых дорогостоящих товаров на отечественном рынке недвижимого имущества, но обойтись без нее невозможно, ведь магазины, офисы, склады – все это является неотъемлемой частью бизнеса, основой предпринимательской деятельности.

Узаканивание в судебном порядке реконструкции нежилого здания

Гражданское законодательство не определяет конкретных последствий осуществления самовольной реконструкции нежилых помещений. Поэтому к ним допустимо применение норм о самовольных постройках по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Однако еще раз подчеркну, что в любом случае нормы о самовольных постройках неприменимы к созданию движимого имущества, а также перепланировке (переустройству, переоборудованию) недвижимого имущества, если в результате не создан новый объект. А значит, к рассмотренному выше спору о признании права собственности на объединенные в результате реконструкции объекты недвижимости нормы статьи 222 ГК РФ неприменимы. В данном случае собственнику следовало обратиться в орган Росреестра с требованием внести изменения в сведения об объекте недвижимости, которые не влекут за собой существенного изменения объекта. В частности, его границ и назначения 2* .

Если же строительные работы не повлекут изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки населенного пункта и его отдельных объектов, а также если такие работы не затрагивают характеристики надежности здания, сооружений и инженерных коммуникаций, реконструкция допустима и без разрешения (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности)*.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2021) — как узаконить и согласовать

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

Порядок узаконения реконструкции нежилого помещения

Вы имеете желание приватизировать свою квартиру или Вам нужно ее продать (подарить). Но вот незадача – в паспорте БТИ стоит штамп «Произведена самовольная перепланировка (реконструкция)». И все – конец всем Вашим планам. Все изменения нужно узаконить.

• Вы снесли стену или перенесли ее на некоторое расстояние. И не дай бог, если эта стена – несущая
• Вы убрали встроенный шкаф (или его деревянные конструкции истлели от старости)
• Вы замуровали дверной проем и сделали его в другом месте
• Вы объединили санузел или наоборот, сделали его раздельным и т.п. и т.д.

Оформление перепланировок реконструкций и переустройств

— Реконструкция нежилого помещения в жилом доме средней сложности. Подобная реконструкция, как правило, выполняется жилое помещение (квартира или комната) переводится в нежилой фонд. Здесь подразумевается организация отдельного входа, смена функционального назначения помещения, а также внесение изменений в коммуникационную систему.

Если же реконструкция предполагает выход за границы объекта, то в этом случае потребуется пройти все процедуры, связанные с получением разрешения на переустройство помещения и ввод его в эксплуатацию. Для узаконивания такой реконструкции в судебном порядке заявитель должен доказать, что пытался пройти все стадии законного согласования, но ему неправомерно отказали.

Узаконение (согласование) реконструкций и перепланировок нежилых помещений

Узаконение в административном порядке происходит в том случае, когда принято решение о предварительном согласовании перепланировки или реконструкции, согласовании проектных работ. Такой вариант является правильным, т.к. все ремонтные работы будут являться легальными и дальнейшее распоряжение объектом будет осуществляться на законном основании и без проблем. Узаконение в судебном порядке проводится «по факту» самовольной перепланировки / реконструкции без предварительного согласования проектных и ремонтных работ через суд.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, независимо от того, легальная она или нет, существует два способа. В первом случае речь идет о предварительном согласовании переустройства. Подробнее об этом написано в пункте согласование проектов, переустройства. Плюс такого вида согласования все работы на объекте выполняются легально, и дальнейшее распоряжение перепланированным помещением (продажа, сдача в аренду и т. п.) будут осуществляться на законном основании и без проблем. В некоторых случаях прибегают ко второму способу узаконения переустройства — легализации ее по факту, то есть, самовольной перепланировке. Она проводится при отсутствии предварительных согласований. Если работы проводились с нарушением проекта, перепланировка также может считаться самовольной. Следует помнить, что в любом случае законодательство рассматривает этот процесс как противоправный и устанавливает разную степень ответственности — вплоть до криминальной. Как минимум — суд может обязать привести помещение в прежнее до перепланировочное состояние. Для того, чтобы оформить перепланированный объект, необходимо предоставить правоустанавливающие документы, а также поэтажный план, выписку из техпаспорта, справки из БТИ Красноярского края о балансовой стоимости и состоянии объекта и пр. Соответственно, следует приложить полученное разрешение на перепланировку. Регистрация занимает по закону не более месяца со дня приема заявления и пакета документов. Следует обратить внимание на следующий юридический аспект — как изменяется общая площадь помещения после переустройства — в сторону уменьшения или увеличения. От этого зависит восприятие объекта государственным органом. К примеру, если осуществлялась пристройка входа, объект считается реконструированным и подлежит регистрации как новый. Если получен отказ в регистрации, в зависимости от его причины, есть два выхода из ситуации. В первом случае, если причины отказа легкоустранимые, необходимо повторно обратиться с заявлением о регистрации, исправив все замечания (неточности в документах, отсутствие подписи или печати и т.п.). Законодательство не ограничивает количество обращений о регистрации прав на объект недвижимости. Если устранить причины невозможно, или сам отказ представляется как неправомерный, его можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня получения. В случае удовлетворения иска, отказ суд признает незаконным и обяжет государственный орган совершить регистрационные действия. Следует обратить внимание, что подобное постановление суда устанавливает по умолчанию немедленное исполнение. В иных случаях срок исполнения может быть указан в решении. В любой ситуации, заново подавать заявление и оплачивать пошлину истец не обязан. Однако следует разделить понятия признания судом незаконным факт отказа в регистрации права на недвижимое имущество от признания в судебном порядке права на недвижимость. В последнем случае узаконивание переустройства нежилого помещения подлежит регистрации на общих основаниях — то есть, нужно будет подавать заявление, пакет необходимых документов и также оплачивать пошлину

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Далее на основании решения суда изготавливается новый технический паспорт. С новым техпаспортом на помещение вы обращаетесь в регпалату для внесения изменений в сведения о принадлежащем вам нежилом помещении (изменение площади и т.д.).

1. Технические паспорта нежилого помещения до и после перепланировки, выданные БТИ. На паспорте, отражающем произведенные изменения нежилого помещения, должен стоять штамп «САМОВОЛЬНАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА»,
2. Заключение санэпиднадзора о соблюдении санитарно-гигиенических норм,
3. Заключение о техническом состоянии ответственных конструкций,
4. Заключение органов пожнадзора о соблюдении правил пожарной безопасности,
5. Документы, подтверждающие ваше право на нежилое помещение.