Земельные споры: обзор судебной практики
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов (через проведение торгов, конкурсов, аукционов);
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов, конкурсов, аукционов).
При этом торги (конкурсы, аукционы) проводятся в том случае, если земельный участок сформирован, имеется план застройки участка.
Если же фирма обращается в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, предоставляющие земельные участки, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (то есть строительство объекта не предусмотрено существующими планами застройки), такое заявление удовлетворяется без проведения торгов.
Подобное решение вынес Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 20 января 2021 г. N А43-5385/2021-23-146.
Аренда или выкуп земельных участков под строительство вызывают массу споров, большая часть которых решается только в суде*. Периодически Пленум Высшего арбитражного суда РФ выпускает постановления, обобщая в них судебную практику по земельным делам. Например, одно из таких свежих постановлений было выпущено 24 марта 2021 г. под N 11.
Наиболее актуальные вопросы, связанные с покупкой или арендой под строительство земельных участков, мы рассмотрим в данной статье.
Судебная практика по спорам о границах земельного участка
В судебной практике встречаются случаи, когда судебная коллегия областного суда отменяет решение суда первой инстанции в связи с тем, что определенные в результате межевания 2021 года границы изначально установлены неверно, а возведенное собственником строение расценивается как самовольное строительство в пределах границ чужого земельного объекта (смежного с ним участка). Подобные ситуации возникают вследствие отсутствия в материалах гражданского дела соответствующей экспертизы.
В результате проведения последней установлены иные границы земельного объекта истца, нежели зафиксированные в межевом плане. На основании проведенного исследования судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований и отказывает в удовлетворении иска.
Арбитражный суд Уральского округа
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к администрации города, обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленного требования прокурор указал, что договор аренды земельного участка в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса, абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2021 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» должен был быть заключен путем проведения торгов, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта для жилищного строительства принято администрацией после 01.10.2021.
В соответствии с названными нормами до 01.03.2021 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2021, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если до 01.10.2021 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Возражая против названных требований, общество указало, что волеизъявление администрации города на предварительное согласование места размещения объекта выражено в письме Главархитектуры, утвержденном заместителем главы города до 01.10.2021.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, исковые требования удовлетворены по следующим основаниям.
В силу п. 6 ст. 31 Земельного кодекса исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Разрешительное письмо, которым Главархитектура администрации города предварительно согласовала обществу место размещения объекта, выдано на основании решения Комиссии по землеотводам администрации города об отборе земельного участка для размещения объекта строительства. Указанное письмо утверждено заместителем главы города.
Комиссия органа местного самоуправления по землеотводам и Главархитектура администрации города не относятся к числу органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит предоставление соответствующих земельных участков, следовательно, письмо Главархитектуры администрации города не может быть расценено как решение уполномоченного органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.
С учетом изложенного, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято администрацией города после 01.10.2021, аукцион по продаже права аренды земельного участка не проводился, оспариваемый договор не соответствует требованиям действующего законодательства и в силу ст. 168 Гражданского кодекса является ничтожной сделкой.
Суд кассационной инстанции оставил указанные судебные акты в силе.
Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации области в выкупе земельного участка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий строений сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и другими федеральными законами.
Обществу на праве собственности принадлежит несколько объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду.
Указанный земельный участок передан обществу для целей недропользования – разработки и добычи полезных ископаемых. Земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости общества, в качестве самостоятельного объекта не сформирован.
Как следует из ст. 10 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» [4], для добычи полезных ископаемых участки недр предоставляются на определенный срок, а именно — на срок отработки месторождения полезных ископаемых.
Земельные участки для недропользования предоставляются на основании лицензии.
Прекращение права на пользование недрами влечет за собой и прекращение права пользования земельным участком, предоставленным для недропользования.
Таким образом, нахождение на данном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу, не свидетельствует, что для их эксплуатации необходим земельный участок, равный по площади горному отводу.
Верховный суд выпустил обзор практики по земельным спорам
«Как показало обобщение судебной практики по указанным вопросам, суды в целом правильно применяют законодательство при рассмотрении дел по спорам об изменении вида разрешенного использования земельного участка», – указал Верховный суд в пояснении к обзору. При этом сложности у судов все-таки возникают. Например, при учете особенностей ситуаций, когда возможность изменения вида разрешенного использования ограничена.
Собственнику земельного участка с видом разрешенного использования (ВРИ) «для дальнейшей эксплуатации физкультурно- оздоровительного центра» отказали в изменении вида разрешенного использования на вид «здравоохранение». Желанный вид соответствовал основному виду разрешенного использования, предусмотренному в градостроительном регламенте.
Земельные споры о границах земельного участка
Чаще всего свидетелей допрашивают непосредственно после проведения экспертизы. Чтобы информация свидетелей была подтверждена наглядно, можно попросить их давать показания, основываясь на планы спорных участков или другие графические материалы.
Исследуя и оценивая заключение эксперта, необходимо рассмотреть некоторые важные моменты. Седьмой пункт Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении», принятого 19 декабря 2021, предполагает, что оценка эксперта должна быть полностью разъяснена в выданном им заключении. Но в суде должны быть указаны обстоятельства, на которых основываются выводы эксперта.
Можно ли получить право собственности на недостроенное строение
— Подлинник и копия разрешения на строительство, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, либо Комитетом государственного строительного надзора города, либо иным органом, который в соответствии с действовавшим законодательством был уполномочен на выдачу указанного документа.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Судебная практика по земельным спорам
Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:
В последнее время судебная практика приобретает массовый характер из-за большой заинтересованности в земельном ресурсе юридических лиц, граждан, органов власти. Как свидетельствует статистика примерно с 1996 года количество споров, относящихся к земельным вопросам, увеличивается каждый год более чем в два раза.
Обзор судебной практики по земельным спорам
В соответствии с ч.2 ст. 91 ГПК РФ цена иска указывается истцом. В случае явного несоответствия указанной цены действительной стоимости истребуемого имущества цену иска определяет судья при принятии искового заявления.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права на земельный участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав. Признание судом принадлежности права конкретному лицу исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. Учитывая данные нормы права данное дело должно быть рассмотрено судом по существу, в связи с чем апелляционным определением Верховного Суда РС(Я) определение суда отменено, материал по иску направлен в тот же суд для разрешения со стадии принятия искового заявления (дело № 33-1176/15).
Обзор судебной практики по земельным спорам
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого земельного участка.
Согласно ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Обзор судебной практики по земельным спорам
— Ответ на этот вопрос зависит от того, кем предъявлен иск, от характера спора, от того, какая кадастровая ошибка допущена. Ответчиком в данном случае может быть правообладатель земельного участка, в отношении которого допущена кадастровая ошибка, и кадастровый инженер, если была допущена ошибка при межевании.
Ответчиками по искам об оспаривании межевания является правообладатель земельного участка, установленные межеванием границы которого оспариваются, и организация, проводившая межевание, либо кадастровый инженер, если он работает самостоятельно.
Судебная практика по земельным спорам между соседями в РФ — обзор
Земельный спор – ситуация, к сожалению, знакомая многим гражданам России. Кто-то решает конфликт мирным порядком, а кто-то прибегает к помощи суда. Если первый способ решения проблемы предельно ясен, то относительно судебных процессов по земельным спорам вопросы могут возникнуть даже у самого юридически подкованного гражданина РФ.
Судебный орган в процессе разрешения конфликта обратился к архивному кадастру, показывающему старые границы рассматриваемых участков, и провел независимую экспертизу по определению границ собственности. В итоге, было выявлено, что правильные границы указаны у гражданина Бухаркина, а — Иванов должен исправить свою документацию исходя из вердикта суда. Последний спорить не стал и выполнил все поручения органа.
Судебная практика по земельным спорам
Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований имеют право определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, ставка может достигать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом, экономическое и финансовое положение владельцев земли могут не учитываться, поскольку налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.
Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.
Обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
По результатам проведенной работы отмечено наличие у судов потребности в разъяснении положений Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ, Кодекс), касающихся взимания налога на доходы физических лиц.
Национальной стратегией действий в интересах детей на 2021-2021 годы, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 1 июня 2021 г. №761, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, отнесены к категории детей, нуждающихся в особой заботе государства, а также определены основные задачи и меры, направленные на защиту их прав и интересов.
Иски по земельным спорам (4), судебная практика по земельным спорам
В целях упорядочивания земельных споров Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 11 от 24.03.2021 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дает арбитражным судам разъяснения по проблемам, возникающим при переоформлении земли.
Довольно длительное время земля находилась в собственности государства. И только с 1992 года у граждан появилась возможность приватизировать свои земельные участки (бесплатная приватизации или выкуп), которые ранее принадлежали им на праве бессрочного пользования и пожизненного владения. Наиболее четко сформулирован порядок приватизации земельных участков в Земельном Кодексе РФ от 25.10.2021 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2021).
Земельные споры: обзор судебной практики
В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. Однако это правило не действует, если арендатор не соблюдает условия договора аренды и использует землю не по целевому назначению. Один из таких споров был описан, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2021 г. N А21-3017/02-С1.
В этих условиях суд отказал фирме в иске. Данная позиция соответствует той, которая высказана в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2021 г. N 11: «Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации».
Верховный суд выпустил обзор практики по земельным спорам
Верховный суд рассмотрел дело и указал: при таких обстоятельствах собственник может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
Президиум Верховного суда утвердил новый обзор: он касается практики рассмотрения дел об изменении вида разрешенного использования земельного участка. ВС разъяснил, когда можно и когда нельзя изменить вид разрешенного использования, как сделать это в пределах аренды и как избавиться от неопределенности, которая возникла еще при заключении договора.
