Альтернативная сделка при покупке квартиры
Альтернативная сделка с недвижимостью – это фактически обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи. То есть клиент, который хочет либо обзавестись большей площадью, или переехать в более скромное жильё, находит подходящий вариант обмена. Но при этом фактически, по документам покупает понравившуюся квартиру, продавая взамен свою.
Но уменьшить сумму налогообложения можно с помощью «метода вычитания». Если есть документы на приобретение альтернативной недвижимости, то облагаться налогом будет только разница между большей стоимостью продаваемого объекта и суммой, потраченной на покупаемое жильё. При идентичной сумме, полученной при продаже и израсходованной на покупку, налог не платится.
Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры
Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.
Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.
Как проходит альтернативная сделка купли продажи
К примеру, сделка-купли продажи заключается 15 августа 2021 года, ячейка арендуется на срок 1 месяц (15 августа 2021 года до 15 сентября 2021 года), тогда в соглашении указывается: «…Продавцу Мария открыть доступ с 15.08.2021 до 10.09.2021, если она предъявит банку паспорт и оригинал договора купли-продажи квартиры, с отметкой УФРС о государственной регистрации перехода прав собственности на имя покупателя Иван …». При этом доступ к ячейке банка для покупателя Ивана будет оставаться закрытым в течение указанного периода времени. Если же сделка не состоялась, то с 11.09.2021 года и до окончания срока аренды, доступ к ячейки открывается для Ивана, и он может прийти и забрать свои деньги.
Внимание, если в период с 15.08.2021 года до 10.09.2021 года Мария не придет с документами в банк, то доступ к ячейки для нее будет закрыт, так как будет считаться что сделка не состоялась. Напоминаем, что срок регистрации права собственности на квартиру составляет 14 календарных дней, то есть, если документы на регистрацию будут поданы 15.08.2021 года, то уже к 30.08.2021 году, у покупателя на руках будут все необходимые документы для доступа к ячейки, итого получается что у Марии есть еще 10 дней что бы забрать свои деньги из ячейки.
4. Покупатель Иван оплачивает аренду ячейки и услуги по составлению соглашения между сторонами. Далее Иван и Мария оправляются подписывать договор купли-продажи квартиры. Подписанные договора отправляются на регистрацию.
Закладка денег при альтернативной сделке
В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную. 2. Неравноценный обмен. Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора.
Здесь нужно будет «свести» по времени две сделки – то есть условия одного авансового договора (когда за вашу квартиру вносится аванс и находится покупатель) должны тесно увязываться с условиями другого авансового договора (когда уже вы выступаете в роли покупателя и вносите предоплату за найденную квартиру). Тут-то и можно, наделав ошибок, понести потери. Какие именно? Допустим, вы внесли предоплату за найденный объект, но не смогли вовремя продать свою квартиру и выйти в назначенный срок на сделку по покупке другой. А раз вы не смогли ее купить, значит, вам не вернут те деньги, которые вы уже заплатили в качестве аванса. Или процесс затормозился из-за проблем с документами. Поэтому совет такой: в авансовом договоре четко фиксировать все нюансы, по которым вам должны будут вернуть деньги, выплаченные в качестве предоплаты.
Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры
В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно. Сделки с большим числом квартир стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников.
ЭТАП-3. Когда Покупатель найден, с ним обговаривают предварительные условия будущей сделки, объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут Откроется в новой вкладке.»>предоплату в виде задатка или аванса, чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1.
Частые ошибки при альтернативных сделках
Есть один объект, который не подходит для участия в цепочке сделок. Речь идет об ипотечных квартирах, находящихся в залоге у банка. Из-за сроков, в течение которых банком возвращается закладная, участие таких квартир в альтернативных сделках в большинстве случаев невозможно.
В ситуации, когда необходимо совместить продажу и покупку, очень важно правильно определить срок выхода на сделку. Уже на этапе подписания предварительного договора продавец должен понимать, сколько времени займет сделка по продаже его квартиры. Для этого нужно посчитать, сколько времени потребуется на подготовку документов, сколько займет регистрация в Росреестре и расчеты в банке (если для покупки квартиры берется ипотечный кредит). Тогда станет понятно, когда продавец сможет получить деньги и рассчитаться за новую квартиру. Постарайтесь выяснить, какое время у ее продавца, в свою очередь, уйдет на совершение тех же операций, нет ли других способных повлиять на сроки сделки факторов.
Альтернативная сделка купли
Альтернативная продажа квартиры – это процесс, который требует терпения, так как он не только сложный, но и длительный. Но спешить не надо, ведь владельцам недвижимости хочется получить качественное и комфортабельное жилье не сильно при этом доплачивая и не имея рисков распрощаться с покупкой через год-другой, если окажется что она была оформлена неправильно. Потому не удивительно, что сроки могут затянуться на год и дольше.
По сути, альтернативная сделка с недвижимостью это обмен одного объекта на другой равнозначный или несколько поменьше. Если точнее, то это сделка, при которой одновременно происходит продажа квартиры, где на данный момент проживает продавец, и приобретение другой жилплощади.
Передача денег при альтернативной сделке
Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор. Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.
Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.
Приобретение жилья по альтернативным сделкам
Наиболее рискованными из всех операций с жильем на вторичном рынке можно признать сделки с участием несовершеннолетних и лиц, состоящих под опекой и попечительством; сделки с участием собственников, находящихся в местах лишения свободы или за границей; сделки с участием юридических лиц; договоры ренты и многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами (альтернативные сделки).
Важной особенностью альтернативной сделки является то, что, несмотря на очевидную взаимосвязь всех входящих в нее сделок, на практике оформляются они отдельными договорами купли-продажи. Понятно, что заключаться они должны одновременно, и незаключенность или недействительность одного из договоров купли-продажи для восстановления справедливости должна была бы приводить к незаключенности или недействительности остальных сделок в цепочке. Однако это не так.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность договора закон связывает с пороками «внутри» этого отдельно взятого договора. Таким образом, недействительность договора купли-продажи в составе альтернативной сделки влечет обязанность его сторон вернуть все полученное по этому договору, и не является основанием недействительности других договоров купли-продажи.
Пункт 2 статьи 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, до момента государственной регистрации договора купли-продажи, его, как обязательства, в силу которого продавец обязан передать жилую недвижимость, а покупатель – уплатить деньги, не существует.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены статьей 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Перечень оснований является исчерпывающим и не препятствует регистрирующему органу отказать в государственной регистрации одного договора и одновременно произвести регистрацию остальных договоров в составе альтернативной сделки.
Именно оформление отдельными договорами альтернативных сделок являет собой серьезный риск для всех участников этих сделок.
Представим, что в альтернативной сделке гражданин К. заключил два договора купли-продажи: на покупку квартиры с гражданином Р. и на продажу своей квартиры с гражданкой М. Если договор на продажу квартиры был зарегистрирован, а договор на покупку квартиры нет (например, Р. подал заявление о приостановлении государственной регистрации), то К. остается без «крыши над головой» и, весьма возможно, без денег за свою квартиру.
В этой ситуации выбор способов защиты прав гражданина К., мягко говоря, невелик. Он может потребовать расторжения договора на продажу квартиры, заключенного с М., но при этом огромной проблемой будет доказать факт существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Об одностороннем отказе от договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) даже не приходится говорить, поскольку такое условие по очевидным причинам никогда не включается в договор купли-продажи жилого помещения.
В пункте 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Единственно верным вариантом защиты прав К. будет предъявление в суд требования к Р. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Но и этот вариант не всегда применим.
Например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора между Р. и К. на покупку квартиры по тому основанию, что договор по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (статья 20 Закона № 122-ФЗ). Если гражданин Р. откажется вновь подписать и подать на государственную регистрацию исправленный договор купли-продажи, то К. попадет в тупиковую ситуацию, когда он уже не сможет сослаться на статьи 165 и 551 ГК РФ.
Рекомендации
Большим плюсом рынка вторичной недвижимости можно считать то, что на нем совершаются разнообразные виды обмена жилья посредством купли-продажи, как то: обмен с доплатой одной из сторон, съезд (разъезд), расселение. Сложность в настоящее время заключается в том, чтобы не стать жертвой обмана мошенников и не потерять при этом свои сбережения или жилье.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий
Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.
После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.
Альтернативная сделка с недвижимостью
Формально только после получения акта об оценке квартиры гражданин может выставить объявление и приступить к поиску потенциального покупателя и/или продавца. Для заключения договора купли-продажи стороны должны подготовить стандартный пакет документации.
В альтернативной сделке могут быть задействованы сразу не только два владельца (то есть 2 стороны), а большее количество участников. При этом договоры о приобретении и отчуждении жилья должны быть подписаны одновременно.
Как оформляется аккркдитив при альтернативных сделках
Наймодатель согласует или отказывает в письменной форме согласовать заявление, поданное заявителем. На рассмотрение такого заявления по закону наймодателю отводится десять дней. Поэтому не стесняйтесь и торопите неповоротливых чиновников, если время начинает «зашкаливать» за рамки приличия.
Перед подачей документов, Вы будете должны заплатить госпошлину за регистрацию сделки. Платёжные реквизиты и сумму платежа лучше всего узнать непосредственно в офисе местного органа при регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Подлинник квитанции об оплате госпошлины приложите к комплекту документов.
Жилищный Консультант
Для оформления подобной сделки следует воспользоваться услугами юристов. Любой участник сделки может это сделать в зависимости от своего желания. Сроки, в течение которых освобождается квартира, оговариваются заранее.
- В случае выпадения из «цепочки» продаж даже одного участника произойдет срыв всей операции и работу придется начинать заново. Причин для выпадения масса: это и отказ в ипотечном займе, и субъективный фактор, когда покупатель или продавец могут просто передумать. В этом случае выходов может быть несколько: либо обратиться к кредитному брокеру для того, чтобы гарантированно оформить ипотеку в другом банке, либо попробовать подобрать удобный вариант взамен потерянного в короткие сроки.
- Так называемым «слабым звеном» альтернативной сделки считается квартира, в отношении которой отсутствуют некоторые технические бумаги, без которых процедуру провести не представляется возможным. В этом случае все заботы по оформлению и сопровождению сделки ложатся на плечи риелтора или владельца, если риелтора нет.
- Иногда риск срыва сделки связан с тем, что происходят срывы сроков по выписке и переезду жильцов из старой квартиры. В этом случае необходимо постараться убедить людей действовать в соответствие с ранее обговоренными сроками и не нарушать права других сторон.
Официальный сайт Сбербанка России
1 Купли-продажи, цессии, оказания услуг, проект договора.
2 Сумму по договору + комиссию за открытие аккредитива.
3 Например, в сделках с недвижимостью —договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре. В других типах сделок — стороны оговаривают подтверждающие документы индивидуально.
Аккредитив — услуга банка, которая помогает не беспокоиться об исходе крупной сделки. Сбербанк берет на себя ответственность за проведение расчетов по сделке: продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что получит товар.
Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства
Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса. И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»). — Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».
Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой — 3 млн. руб. на 10 лет под 16%. А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.», — рассказывает Людмила Салигина (МКБ).
Как оформляется аккркдитив при альтернативных сделках
Очевидно, что в такой сложной цепочке сделок каждый из ее участников желает получить юридические гарантии исполнения своих интересов в сделке. Однако, не смотря на явную взаимосвязь альтернативных сделок, оформляются они отдельными договорами. При этом очевидно, что заключаться и исполняться такие договоры должны одновременно, и незаключение одного из договоров купли — продажи должно приводить к незаключению всей цепочки сделок.
1. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.2021 № 936/97 (в качестве условия в договоре поручительства установлено «Договор будет иметь силу и являться обязательным для сторон, если общий срок кредитного договора с учетом возможного продления будет составлять не менее полутора лет», при том, что сторона по договору поручительства является стороной по указанному кредитному договору.)
