Образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Согласно земельному законодательству образование земельных участков происходит при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Межевой план для земельного участка, образуемого из земель государственной или муниципальной собственности, оформляется в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2021 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»
Усовершенствован порядок предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков
- установлен новый порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Определены особенности приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно;
- урегулированы отношения в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ;
- предусмотрена возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков;
- уточнены правовые нормы, определяющие понятие «земельный участок», устанавливающие порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с ними;
- предусмотрена возможность отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- исключена возможность предоставления участка с предварительным согласованием мест размещения объектов, признаны утратившими силу положения о предоставлении земельных участков для жилищного строительства;
- установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц по начальной цене, равной кадастровой стоимости земельного участка. Такой порядок не будет распространяться на участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, ограниченные в обороте и т.п.;
- продлено до 2021 года действие законов субъектов РФ, устанавливающих дополнительные основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, для отказа в проведении аукциона на основании заявления заинтересованного лица и для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов.
Президент РФ Владимир Путин подписал закон, направленный на совершенствование действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки.
Как узнать участок в государственной или муниципальной собственности
Муниципальная собственность на землю имеет двойственную природу. С одной стороны, МО обладают правами собственника наравне с иными собственниками. Следовательно, в вопросах владения, пользования и распоряжения земельными участками МО осуществляют свои права на тех же условиях, что и физические и юридические лица. С другой стороны, МО обязаны предоставлять земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду в порядке и на условиях, предусмотренных ЗК РФ.
Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения. Кадастровая стоимость земельных участков является базой налогообложения предприятий и учреждений с 1 января 2021 г., что определяет особую важность кадастровой оценки земельных участков в настоящее время. Выкуп земельных участков должен происходить по ставке равной 2,5% кадастровой стоимости, арендная плата должна определяться по кадастровой стоимости.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем.
Аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, субъектами которого могут являться только юридические лица, и аукциона на право предоставления земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, где участниками могут являться только граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Муниципальная земля
Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.
Как узнать участок в государственной или муниципальной собственности
Бесплатная передача в собственность земельного участка оформляется на основании заявления от заинтересованного лица (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на получение земли бесплатно]). Этот документ подается в региональный муниципалитет по месту расположения определенной территории.
Передача земли в собственность бесплатно регламентирована ст. 39.5 ЗК РФ (Земельный кодекс Российской Федерации). Перечислены случаи и основания для передачи определенного участка в собственность физическим лицам и организациям:
Требования по приобретению земельного участка из муниципальной собственности
На проведение аукциона отводится месячный период, начинающий течь с момента принятия решения об их осуществлении. Если помимо инициатора в этот временной промежуток никто не заявил своего желания на принятие участия в торгах, заявитель может выкупить выставленный надел по номинальной стоимости.
- Подать заявление в местный властный орган для предоставления определенной площади в целях осуществления частного строительства.
- Заказать план топографии в специальной государственной или частной компании.
- Получить копию топографического плана.
- Обратиться с заявлением о проверке отсутствия каких-либо обременений в отношении данного надела.
- Со всеми этими документами сделать заявку на выдачу справки об отсутствии запретов на возведение зданий.
- Со всеми полученными справками и собранными документами обратиться в орган местного самоуправления для получения окончательного решения.
Порядок выкупа земельного участка
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Гражданский и Земельный кодекс обозначает все имеющиеся права граждан и организаций по отношению к арендованным землям. Кроме того, существуют соответствующие федеральные акты, регулирующие весь процесс и порядок перевода земли в собственность.
Земельное право
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. В предусмотренном законом случае (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) юридическим лицам земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам — в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первичным и основным юридически значимым выражением воли собственника земли по передаче прав на земельный участок. При безвозмездной передаче земельного участка данное решение является основанием для отвода участка в натуре и государственной регистрации прав на участок; при возмездном отчуждении — основанием для заключения договора.
Как узнать участок в государственной или муниципальной собственности
1) приобретение земельного участка на торгах происходит в процессе подготовки и утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка. При условии наличия соответственной документации на землю данным уполномоченным органом обеспечивается выполнение кадастровых работ, а также постановка на кадастровый учет и регистрация прав на участок. Затем данный орган получает технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, и принимает решение о проведении аукциона. Необходимо отметить, согласно существующему законодательству объединение двух и более земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона запрещается. Аукцион и образование земельного участка для его продажи либо аренды посредством аукциона осуществляется по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании. В этом случае данные подготовительные действия производит непосредственно заинтересованное лицо Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2021 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021). Ст. 39.11-39.13..
4) земельные участки в безвозмездное (временное) пользование Там же. Ст. 39.10., которые могут предоставляться ограниченному кругу лиц. Так, например, в его число входят органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные), казенные предприятия, центры исторического наследия Российской Федерации, прекратившие исполнение собственных полномочий, религиозные организации на срок до десяти лет Там же. Ст. 39.10..
Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка, и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения в Государственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый план. После его получения собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию), которая и должна выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
Предоставление земельного участка рассматривается земельным законодательством как юридический факт, выражающийся в действии органа государственной власти или органа местного самоуправления по принятию индивидуального акта, в котором выражается воля уполномоченного органа передать земельный участок конкретному лицу в пользование, владение или собственность. При этом предоставление рассматривается как действие по передаче земельного участка лицу, ранее не приобретавшего права на него. Так, переоформление на право собственности или право аренды права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения не должно сопровождаться предоставлением земельного участка.
Пунктами 5-8 ст. 36 ЗК установлен порядок приобретения прав на земельный участок. В то же время данный порядок распространяется и на случай переоформления прав на землю, установленный ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При этом при переоформлении прав на землю этот порядок применяется вне зависимости от того, расположены или нет на земельном участке, используемом на праве постоянного (бессрочного) пользования, здания, строения или сооружения.
Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).
Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Плата за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Аренда земельных участков находящихся в муниципальной собственности
Сложности могут возникнуть в том случае, если арендатором является ИП или юрлица. Получая в аренду землю публичной собственности, они освобождаются от оплаты НДС, однако должны выступать в качестве налогового агента, взимающего налог с арендодателя. При расчете налога должна учитываться сумма не только непосредственно аренды, но и НДС на нее.
Важно понимать, что аукцион предусматривает состязание только в части разницы в цене, тогда как участники конкурса соревнуются по комплексу условий, в том числе и по размеру аренды. Таким образом, аукцион выигрывает предложивший максимальную сумму, а победителем конкурса – является тот, кто предоставит наиболее выгодные для арендодателя условия.
Статья 11
2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений;
