Особенности дду

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор долевого участия: важные нюансы

Кстати, застройщику не следует платить наличными, поскольку тут возрастают риски: от банального ограбления по пути к месту сделки (на месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче фальшивых банкнот. В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может забрать деньги, предъявив зарегистрированный договор ДДУ. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в общем случае рисков тут меньше, чем с застройщиком. Впрочем, если договор ДДУ зарегистрирован, то можно перевести деньги со своего банковского счета напрямую на счет застройщика.

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия. Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов. В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

Особенности ДДУ

Список дополнительных пунктов может быть бесконечно длинным, и, вопреки распространенному мнению, это не всегда плохо для покупателя — добросовестные застройщики стремятся таким образом исключить возможность любых конфликтных ситуаций и максимально подробно описать условия сотрудничества с покупателем.

Сроки завершения строительства, передачи жилья покупателю, а также сроки оформления права собственности на недвижимость обязательно прописываются в договоре долевого участия в строительстве, и безнаказанным их нарушение, скорее всего, не останется.

Долевое участие в строительстве: правовые особенности

  • определение конкретного объекта долевого строительства, который должен быть передан застройщиком после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию (сведения об объекте полностью отражаются в проектной документации);
  • четкие сроки передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства;
  • цену, сроки и порядок оплаты. Стоимость объекта может меняться после заключения договора только при условии, что такая возможность прописана в договоре;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (но не менее 5 лет).
Рекомендуем прочесть:  Снипы как расчитывается придомовая территория

Долевое участие в строительстве дома предполагает привлечение денежных средств граждан юридическим лицом, которое обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок. После исполнения обязательств застройщиком у участников строительства возникает право собственности на помещения в новом строении. Отношения между строительной компанией и участниками долевого строительства регламентируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Особенности дду

Договор долевого участия позволяет купить квартиру в новостройке, которой по сути еще не существует – строящееся жилье можно приобрести по гораздо более низкой цене. Существуют стандартные формы и обязательные пункты для таких документов, но в них могут быть включены и дополнительные, нестандартные условия.

Что касается строящейся квартиры, в ДДУ должны быть перечислены все ее технические характеристики: проектный номер, планировка + метраж каждого помещения, число комнат и общая приведенная площадь, номер этажа и ее месторасположение на нем (обычно согласно осям, указанным в проекте). То есть вы покупаете не какие-то абстрактные квадратные метры, а вполне определенное помещение, даже если в реальности пока существует только котлован на месте будущей высотки. После завершения строительства возможны небольшие расхождения между фактической и проектной площадью – эта проблема решается компенсацией (если разница в меньшую сторону) или доплатой (если в большую).

Особенности заключения ДДУ в строительстве

ДДУ – шаблонный документ, на изменение типовых условий которого застройщик идет очень редко и крайне неохотно. Чтобы изменить договор под отдельного покупателя, в зависимости от структуры компании требуется от нескольких дней до пары недель. Застройщику не нужны такие хлопоты. К тому же, как правило, потенциальные дольщики хотят включить в договор условия, которые противоречат 214-ФЗ, отмечает Логинов. Из своего опыта эксперт добавляет, что около 90% требований таких покупателей снимаются после разъяснения законодательных норм и ссылок на конкретные статьи.

Эксперт поясняет, что это не говорит о хитрости застройщика – он лишь работает по тем правилам, которые действуют в отношении его проекта. Во избежание нежелательных ситуаций Логинов рекомендует самостоятельно изучать портфель компании. Информация о дате заключения первого ДДУ по каждому проекту открыта, ее можно запросить у застройщика вместе с другими документами.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2021 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Договор долевого участия в строительстве

Главное, на что советуют обратить внимания юристы, при составлении такого договора – это наличие пункта о составлении собственно ДДУ и сроки этого действия. Юридически, документ ПДДУ – всего лишь акт о намерении заключить настоящий документ в будущем.

Рекомендуем прочесть:  За последный сколько лет положена выплаты за форменное обмундирование мвд при увольнении 2021

Одной из ещё очень хитрых уловок, часто встречающихся адвокатам – является наличие в договоре пункта о сроках платежа коммунальных услуг. Если он не указан, то владельца квартиры могут обязать к оплате ещё с начала строительства дома. Необходимо наличие строки – «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Порядок регистрации договора долевого участия в соответствующих органах незначительно отличается от регистрации недвижимости в собственность. Единственное существенное отличие заключается в том, что помимо стандартного набора документов, необходимо предоставление документальных сведений о застройщике, разрешение на строительство и подтверждающих права на земельный участок. Данные требования связаны в первую очередь с защитой дольщика и предоставлением ему определенных гарантий.

Этот способ продажи недвижимости весьма популярен, так как на стадии строительства цена за квадратные метры существенно ниже, нежели после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Но имеются и определенные риски – если в случае покупки готового жилья, покупатель получает в собственность квартиру практически сразу после оплаты ее стоимости, то в случае участия в долевом строительстве эти сроки могут быть от четко обозначенных до неопределенных.

О Особенности заключения ДДУ в строительстве

ДДУ – шаблонный документ, на изменение типовых условий которого застройщик идет очень редко и крайне неохотно. Чтобы изменить договор под отдельного покупателя, в зависимости от структуры компании требуется от нескольких дней до пары недель. Застройщику не нужны такие хлопоты. К тому же, как правило, потенциальные дольщики хотят включить в договор условия, которые противоречат 214-ФЗ, отмечает Логинов. Из своего опыта эксперт добавляет, что около 90% требований таких покупателей снимаются после разъяснения законодательных норм и ссылок на конкретные статьи.

Также потенциальному дольщику стоит знать, в чем состоит разница между застройщиком и девелопером. Мы переняли практику западных стран и называем девелопером компанию, которая продает жилье по ДДУ. Но в российском законодательстве такой термин отсутствует: в 214-ФЗ и Градостроительном кодексе используется лишь такое понятие, как «застройщик», отмечает Логинов.

Договор ЖСК и ДДУ: отличия

Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2021 года.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор. В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат. Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.

Рекомендуем прочесть:  Входила ли учеба в мед училище с 1987 по 1990 в ссср

Особенности покупки квартиры по дду

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность. Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

  • Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
  • Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
  • Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке.

Особенности и правила прописки по договору долевого участия

Ели у дольщика возникают споры с банком по этому вопросу, то за его разрешением можно обратиться в судебную инстанцию. Но нужно учесть, что суды, прежде всего, принимают во внимание условия договора, и на их основании выносят решение, конечно, при условии, что они не противоречат законодательству. Если не возникает спорных вопросов, то, как правило, на получение разрешения уходит около недели. Данный документ также нужно отдать в соответствующие органы при оформлении прописки.

Дольщики, уже получившие жилье и зарегистрировавшие его в Росреестре, могут прописаться по правилам, описанным выше. Однако в долевом строительстве редко, когда все происходит быстро, просто и гладко, и когда получится вселиться в свою квартиру, для многих участников остается неизвестным. Застройщик, как правило, нарушает установленные в ДДУ сроки строительства, большинство граждан в ожидании своего жилья живут на съемных квартирах. В связи с этим возникает вопрос: можно ли прописаться в квартире по договору долевого участия до сдачи дома?

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

Даже частично или полностью оплаченный пай не передается фактически по договору: паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и заново вносится пайщиком, вступающим вместо него в кооператив. Кроме того, невозможно передать уплаченные вступительные, целевые и дополнительные взносы (их даже не возвращают при выходе из кооператива).

Сама переуступка заключается в письменной форме, причем в отдельных случаях она подлежит государственной регистрации. В тексте цессии обязательно указываются реквизиты (номер и дата) договора, права по которому передаются.

Особенности ДДУ и что делать, если застройщик срывает сроки ввода

Также в ДДУ должны быть указаны технические характеристики объекта долевого строительства — квартиры, такие как: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже (как правило, определяется осями, указанными в проекте) и номер этажа.

  • Пункт о праве изменять планировку квартиры без согласования с дольщиком — это условие противоречит законодательству;
  • Пункт о том, что застройщик несет ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение 214-ФЗ);
  • Пункт о возможном изменении цены договора путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом основного договора (абсолютно незаконно);
  • Условие о том, что все споры между сторонами подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика или даже в конкретном районном суде.
Мария Викторовна
Отвечаем только на юридические вопросы. Задавайте или через формы или в комментариях. Совокупный опыт более 35 лет.
Оцените автора
ЗаконПравит — Консультируем по юридическим вопросам