Лекция на тему определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Содержание

Лекция №2 Тема: «Государственный учет земель и зданий

16. Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам):
а) собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);
б) наследников по закону или по завещанию;
в) правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам);
г) органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований);
д) налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения);
е) органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения);
ж) учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
з) иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.

1. Настоящее Положение определяет порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.
2. Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:
а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;
в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
д) сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.
3. Объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (далее именуются — объекты учета), являются:
а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
г) бесхозяйные объекты.
4 — 5. Утратили силу. — Постановление Правительства РФ от 10.09.2021 N 477.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.
7. Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.
По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 10.09.2021 N 477)
(см. текст в предыдущей редакции)
Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра.
Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.
8. Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.
Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.
9. Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
10. Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством Российской Федерации.
Об отказе в удовлетворении жалобы о признании недействительным пункта 11 см. решение Верховного Суда РФ от 16.05.2021 N ГКПИ 01-481.
11. На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый государственный реестр.
Реестр ведется на бумажных и магнитных носителях. При наличии расхождения в сведениях, записанных на бумажных и магнитных носителях, используются сведения на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
12. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 10.09.2021 N 477)
(см. текст в предыдущей редакции)
Об отказе в удовлетворении жалобы о признании недействительным пункта 13 см. решение Верховного Суда РФ от 16.05.2021 N ГКПИ 01-481.
13. Технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью.
14. Дела и документы архивных фондов не могут быть объектом сделок, в том числе сделок купли-продажи, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.
15. Организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 10.09.2021 N 477)
(см. текст в предыдущей редакции)
Должностные лица указанных организаций несут установленную законодательством Российской Федерации ответственность за обеспечение сохранности конфиденциальной информации.

Определение инвентаризационной стоимости

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в сборниках содержат стоимость 1 куб. м строительного объема зданий или 1 км трубопро-вода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 кв. м площади стенда, 1 кв. м фун-дамента и т. д.

Приступая к определению восстановительной стоимости, необходимо иметь в виду, что выбор оценочной таблицы определяется назначением, а не фактическим использова-нием здания. Например, жилое здание, временно используемое под контору, должно оцениваться по таблицам для жилых зданий.

Лекция №2 Тема: «Государственный учет земель и зданий

12. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.

13. Технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью.

Правила и порядок технической инвентаризации объектов недвижимости

На основании одного запроса предоставляется один документ. Сведения из ЕГРН предоставляются в виде выписки, которая содержит общедоступные сведения. Формы выписок утверждаются минэкономразвития РФ. Срок предоставления выписки: 3 рабочих дня со дня получения запроса. Если выписка заказывается через МФЦ, добавляется еще 2 рабочих дня (всего 5 дней).

Принципы ведения ЕГРН на всей территории РФ осуществляются по единой технологии его ведения: выписки, запросы, заявления, сведения о геодезических обмерах должны иметь одну систему координат. Согласно закону 218-ФЗ, ведение ЕГРН осуществляется на бумажных и электронных носителях. Сведения ЕГРН являются общедоступными и подлежат постоянному хранению, уничтожение или изъятие – не допускается! Оператором федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН является росреестр РФ и его территориальные органы на местах.

Рекомендуем прочесть:  Сколько эмигрантов прибыло в россию с 20212021

Цель и задачи технической инвентаризации

2.1. Техническая инвентаризация объектов проводится с целью единства учета и получения достоверных исчерпывающих данных о количестве, техническом состоянии и ценности недвижимого имущества для обеспечения информацией органов государственной власти Санкт-Петербурга и владельцев.

2.3.1. В системе сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местонахождении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов, на основе результатов периодических обследований в натуре;

Виды стоимости объектов недвижимости — Конспект лекций по экономике недвижимости

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижимое имущество — инструмент для генерирования потоков дохода, И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это субъективная величина, определяемая для конкретного инвестора.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена продажи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, т. е. от рыночной стоимости аналогов рассматриваемого объекта. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект недвижимости. Концепция рыночной стоимости основывается на наличии для типичного покупатель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Рабочая программа по дисциплине «Б 6 Техническая инвентаризация объектов недвижимости» направления подготовки

Для формирования компетенции ПК-16 необходимы базовые знания, полученные при изучении учебных дисциплин дисциплин Б.3.1.5 Геодезия (2 семестр), Б.3.1.6 Картография (2 семестр), Б.3.2.1 Основы геоинформационного картографирования (3 и 4 семестр)

Под компетенцией ПК-1 понимается способность применять знания об основах рационального использования земельных ресурсов, системных показателях повышения эффективности использования земель, экологической и экономической экспертизы программ, схем и проектов социально-экономического развития территории.

Рабочая программа дисциплины «техническая инвентаризация объектов недвижимости» для специальности 080114

проводить техническую инвентаризацию (паспортизацию) вновь возведенных объектов градостроительной деятельности и текущую регистрацию инвентаризационных изменений объектов, охваченных первичной инвентаризацией.

Виды инвентаризации объектов внешнего благоустройства. Правила и порядок получения данных по состоянию объектов внешнего благоустройства: дорожно-мостового хозяйства (дорог, тротуаров, водостоков, колодцев, мостов, берегоукрепительных сооружений, ограждений); зеленых насаждений. Состав полевых работ, выполняемых в натуре. Состав камеральных работ. Правила и порядок определения технического состояния и износа объектов внешнего благоустройства. Контроль исполненных работ. Правила и порядок составления технического паспорта на объекты внешнего благоустройства.
Практическая работа № 6. Получение данных по объектам внешнего благоустройства. Произвести обследование одного из объектов внешнего благоустройства.

Программа учебной дисциплины «техническая инвентаризация объектов недвижимости»

3. Самойлов, А. Г. Практическое пособие по технической паспортизации объектов жилищно-коммунального хозяйства / Техническая паспортизация объек­тов передаточных устройств / А. Г. Самойлов. Издано Управлением Ростехин­вентаризации, 1996. Ч. 4.

2.6. Способность использовать знание современных технологий топографо-геодезических работ при проведении инвентаризации и межевания, землеустроительных и кадастровых работ, методов обработки результатов геодезических измерений, перенесения проектов землеустройства в натуру и определения площадей земельных участков (ПК-13);

Лекция на тему определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Инвентаризации подлежат все имущество организации независимо от его местонахождения и все виды финансовых обязательств (основные средства; товарно-материальные ценности и денежные средства; незавершенное производство; расходы будущих периодов; средства в расчетах; документы строгой отчетности; а также ценности, которые не принадлежат данному предприятию).

Все описи подписываются руководителем организации (если он является председателем комиссии) или председателем инвентаризационной комиссии и членами комиссии, а также соответствующими материально ответственными лицами.

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА по дисциплине

7 темы Всего часов занятия 2. Государственный архивный фонд РФ. 3. Ведение государственных реестров архивов технической инвентаризации. 4. Порядок и хранение документации технической инвентаризации. 7. Перечень практических занятий Тема практического занятия. Задания, вопросы, отрабатываемые на практическом занятии Учебнометодическое обеспечение III 2 1 Внешний, внутренний обмер строений и составление [1], [4] абриса 2 2 Построение поэтажного плана, подсчет площадей зданий и составление экспликации к поэтажному плану [2], [3] IV 2 3 Определение инвентаризационной, [1], [2], [3] восстановительной и действительной стоимостей. 1 4 Порядок оформления технических паспортов [1], [2], [3] 1 5 Порядок оформления кадастровых паспортов [1], [3] темы Всего Часов 8. Задания для самостоятельной работы студентов Задания, вопросы, для самостоятельного изучения (задания) Учебнометодическое обеспечение Предмет и задачи дисциплины. Правовое и [1], [2], [4] нормативно-методическое Регулирование ведения инвентаризации Объектов 2 18 Понятие, основные задачи, содержание и технология инвентаризации объектов капитального строительства. Виды технической инвентаризации объектов капитального строительства Организация и проведение работ по Первичной технической инвентаризации 4 19 Техническая инвентаризация в связи с изменениями характеристик объекта 5 19 Состав и содержание Документов инвентаризации. Структура инвентарного дела. Технический учет Объектов недвижимости 6 19 Государственный кадастровый учет объектов капитального строительства 7 18 Эффективность Инвентаризации объектов капитального строительства 10. Расчетно-графическая работа не предусмотрена учебным планом 11. Курсовая работа не предусмотрена учебным планом [3], [4] [1], [2], [3] [1], [3], [4] [1], [4] [1], [2], [4] [1], [2], [4]

13 а) поэтажные планы б) межевые планы в) геодезические планы 12. Сделанный от руки внемасштабный, но с соблюдением пропорций, чертеж с обозначением в нем данных, необходимых для составления плана это: а) поэтажный план б) абрис в) план территории 13. Застекленное не отапливаемое помещение, пристроенное к зданию это: а) терраса б) лоджия в) веранда 14. К дворовым сооружения относятся: а) сараи б) колодцы в) тамбуры 15. К служебным строениям относятся: а) бани б) холодные пристройки в) заборы 16. К основным строениям относятся: а) сливные ямы б) гаражи в) мансарды 17. Перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство это: а) лоджия б) балкон в) антресоль 18. Буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационнотехнической документации это: а) планировочная отметка б) литера в) примечание 19. Надстройка, возвышающаяся над общей крышей жилого дома, которая по площади меньше нижележащего этажа это: а) мезонин б) антресоль в) чердак 20. Проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание это: а) веранда б) холодная пристройка в) тамбур

Лекция на тему определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Уважаемые представители органов государственной власти и местного самоуправления, профессиональные участники рынка недвижимости, представители бизнеса, кадастровые инженеры, работники органов и организаций технической инвентаризации.

В соответствии с Положением по предоставлению услуг по проведению лекций и консультационных семинаров в сфере регистрации прав и кадастрового учета, утвержденным Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.08.2021 № П/224, а также с тарифами на оказание таких услуг в субъектах РФ, утвержденным Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25.11.2021 № П/374, филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области на возмездной основе проводит ЛЕКЦИЮ на тему: «Кадастровая стоимость объектов недвижимости».

Рекомендуем прочесть:  Как проверить очередь в детский сад по номеру свидетельства о рождении чебоксары

Оценка стоимости объектов недвижимости

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

Правила и порядок технической инвентаризации объектов недвижимости

Основанием для постановки на кадастровый учет (ГКУ или ГРП) является заявление. Форма заявления так же утверждена минэкономразвития. К заявлению необходимо приложить основание. Основаниями для осуществления ГКУ и ГРП являются: акты органов государственной или муниципальной власти; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (купля-продажа и т.п.); акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество; межевой план; технический план; акт обследования.

Рынок недвижимости – совокупность отношений вокруг операций с бъектами недвижимого имущества (купля-продажа, ипотека, сдача объекта в аренду, мена, дарение и т.д.). На рынке есть: покупатели, продавцы, профессиональные участники рынка (риэлторы).

Войти на сайт

Необходимо разграничивать понятия «рыночная стоимость» и «оценка квартиры по БТИ». Во втором случае речь идет об определении инвентаризационной стоимости квартиры, которая в несколько раз (как правило, до 10-ти раз) ниже рыночной. Исключением являются случаи, когда БТИ, имея соответствующую лицензию, определяет рыночную стоимость.
Рыночная стоимость объекта недвижимости включает в себя стоимость земельного участка и здания на нем, т.е. земля плюс сама конструкция. При этом рыночная стоимость зависит, прежде всего, от местоположения объекта, его назначения, состояния и других параметров. Таким образом, «рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (определение взято из Постановления правительства РФ №519 от 06.07.2021 г. «Об утверждении стандартов оценки»).
Инвентаризационная же стоимость учитывает только стоимость конструкции объекта, без учета стоимости земельного участка, и рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам.
Необходимо отметить, что для оформления наследства рыночная стоимость рассчитывается именно для определения размера государственной пошлины для совершения нотариальных действий, а инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, рассчитывается для определения размера налога на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения. Инвентаризационная стоимость объекта — это отправная точка для исчисления налогов и сборов.

С 23 октября в компании «АЛЕКСАНДР-Недвижимость» началось обучение, которое поможет стажерам, недавно работающим в нашей компании, стать компетентными специалистами.
Ранее обучение новичков в компании проходило централизованно. Начиная с этого года, в связи со значительным ростом филиальной сети, блок обучения, посвященный технологиям работы риэлтора, проводится на трех площадках. Северное и Юго-Западное отделения проводят курс обучения профессиональной деятельности для своих стажеров самостоятельно. Стажеры с этих отделений будут проходить вместе со всеми только Юридический курс. Для новичков остальных отделений (Боткинская, Потемкинская, Невское, областные филиалы) проводится обучение на базе Института недвижимости. Все это позволит сделать обучение для новичков более комфортным, менеджерам групп даст возможность расширить свои профессиональные грани, попробовав себя в роли преподавателя. Несомненным плюсом для компании будет возможность выявить и обобщить новый опыт, полученный в результате.
Стажерский курс состоит из двух ступеней: «Основы риэлтерской деятельности», который ведет опытный менеджер-наставник компании «АЛЕКСАНДР-Н» Наталья Васильевна Матиборская и «Юридические аспекты риэлтерской деятельности», проводимый юридическим отделом компании. Кроме этого, на втором этапе проводится тренинговый курс «Основы психологии риэлтерской деятельности», который проводит руководитель отдела персонала, тренер – консультант Белоусова Светлана Васильевна.
Учебный процесс построен таким образом, чтобы теория чередовалась с практикой, тренинговым обучением, которое в игровой форме помогают стажерам отработать навыки ведения переговоров и продаж. Благодаря умело составленному расписанию, стажер успевает совмещать учебу и работу, что дает возможность сразу применять только что полученные знания на практике. Лекционный курс по основам риэлтерской деятельности оканчивается зачетом, а юридический – общим экзаменом по пройденным темам, после чего слушатель получает сертификат о прохождении стажировки, а после заключения пяти сделок становится специалистом по недвижимости.

Реферат на тему Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Содержание
Введение
1. Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
1.1 Классификация объектов недвижимости
1.2 Основные этапы оценки стоимости
1.3 Расчет коэффициента готовности
1.4 Расчет величины физического износа
2. Емкость рынка
2.1 Определение емкости рынка
2.2 Рынок недвижимости как сфера инвестиций
2.3 Функции рынка недвижимости
2.4 Субъекты рынка недвижимости
Заключение
Библиографический список

1 Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
1.1 Классификация объектов недвижимости
Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. В качестве незавершенных строительством объектов могут выступать здания и сооружения. Здание – это строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный в зависимости от функционального назначения для проживания или пребывания людей, или для выполнения различных производственных процессов . Сооружение – это объемная, плоскостная или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.
Большинство зданий и сооружений общественного значения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов. Здания и сооружения производственного назначения можно разделить на две большие группы.
К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.
Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, а следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второй группы может быть определена с применением как затратного, так и доходного подхода.
1.2 Основные этапы оценки стоимости
Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:
— ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
— осмотр и описание объекта;
— сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;
— расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:
— определение отраслевой принадлежности объекта;
— классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;
— наличие проектной документации и дата ее утверждения;
— площадь застройки;
— дата начала строительства;
— дата фактического прекращения строительства;
— идентификация конструктивной системы здания и сооружения;
— разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
— степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.
В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95).
Основные объемно-планировочные и конструктивные решения по объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения.
Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п. Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3 – 5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.
Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует, и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.
Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации – для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.
Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику для определения возможностей изменения его функционального назначения.
1.3 Расчет коэффициента готовности
Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и прямого остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.
Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информационной базы.
При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м 2 , м 3 ). Расчет физических объемов выполненных работ может быть приведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.
Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.
Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет рассчитать стоимость по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.
При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.
При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле
Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально-государственных и административно-территориальных образований.
При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:
— укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания (сооружения);
— поэлементного расчета.
Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружения), независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен определяться в соответствии с действующими нормативными документами.
Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения оцениваемого объекта.
При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пересчет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен.
Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает:
— сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве;
— систему справочников оценщиков.
Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нормирования охватывает государственные, федеральные, производственно-отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные сметные нормативы, а также методические Указания по определению стоимости строительной продукции. Система справочников, разработанных для оценки и содержащих стоимостные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания.
Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительной продукции должны соответствовать составу и структуре применяемых стоимостных показателей.
1.4 Расчет величины физического износа
Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.
Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.
Признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, ВСН 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инженерно-влажностного режима в основных помещениях.
Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а такжете, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.
Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения. По экспертной оценке величина поправочного коэффициента может составить 1,1– 1,15.
Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

Рекомендуем прочесть:  Маме 80 лет а добавку к пенсии не дали что делать ?
Мария Викторовна
Отвечаем только на юридические вопросы. Задавайте или через формы или в комментариях. Совокупный опыт более 35 лет.
Оцените автора
ЗаконПравит — Консультируем по юридическим вопросам