Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку
К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством. Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением. Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации.
Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски: Признание сделки недействительной.
Переуступка квартиры в новостройке
Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.
Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав
В некоторых случаях, при смене кредитора, заемщику должно быть выслано письмо, в котором будет указаны реквизиты и график платежей. Если же заемщик не получит такого документа, то предъявлять к нему штрафы не имеет права ни один банк.
Бывают ситуации, в которых переуступка проводится по инициативе банка. Например, при смене кредитора. В такой ситуации банк передает долг клиента третьим лицам.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в России в 2021 году
То есть прежде чем покупать недостроенную недвижимость в многоквартирном доме необходимо проверить подлинность и действительность договора долевого участия в строительстве, на основании которого будет заключаться цессия.
Но кредитные продукты, связанные с первичным рынком недвижимости всегда отличаются повышенными процентными ставками и большей суммой переплаты, чем при приобретении квартиры в уже построенном многоквартирном доме.
Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.
Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.
Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку
Нотариусы предлагают в таких случаях оформить предварительный договор с обеспечением платежа. Это документально подтвержденная обязанность сторон оформить основную сделку в срок и на условиях, прописанных в предварительном договоре.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.
Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку
При переуступке прав собственности на будущую, продавец (то есть тот, кто переуступает права) освобождается от ответственности за возможное невыполнение обязательств застройщиком перед покупателем. Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств.
Более того, если соглашение будет заключено в отношении недвижимости такого типа, договор купли-продажи в дальнейшем будет аннулирован, а сама сделка признана ничтожной. Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость.
Переуступка квартиры в новостройке
Переуступка — это приобретение не квартиры, а прав требования на нее. По договору долевого участия продавец в обмен на свои инвестиции может получить как объект (то есть квартиру), так и права требования на объект. Реализовать их можно даже в случае, если дом еще не готов к сдаче.
Единственный нюанс заключается в том, что стоимость квартиры объекта по переуступке обычно бывает выше, чем изначальная: цену в этом случае назначает уже не застройщик, а продавец, который вкладывает в нее часть своих рисков и ожиданий. Если в процессе строительства не возникает задержек и неприятных эксцессов с подрядчиками, подобные риски постепенно уменьшаются, а стоимость квартиры ощутимо возрастает.
Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку
На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.
Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.
Особенности ипотеки на покупку квартиры по переуступке права требования
Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.
- Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
- Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
- Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- Документы, подтверждающие права собственности на землю;
- Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
- Разрешение на строительство;
- Проект на строительство, в котором должно быть указано:
- разрешение на строительство;
- права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
- цель проекта;
- этап строительства;
- срок реализации;
- предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
- Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
- Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.
Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.
Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке в ипотеку
Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.
Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.
Как делается переуступка квартиры в новостройке
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.
Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке
Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.
Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.
